House flipping: is het sop de kolen waard?
Keytrade Bank
keytradebank.be
04 maart 2020
6 minuten te lezen
Het lijkt op het eerste gezicht makkelijk te verdienen geld. Koop een krakkemikkig huis, lap het op met een paar tienduizend euro, zet het weer op de markt en maak een fortuin. Op de (Amerikaanse) televisie zijn er genoeg realityshows over house flipping die het een fluitje van een cent doen lijken. Alleen: is dat ook zo?
De vastgoedprijzen zijn de jongste jaren stevig doorgestegen in België. En de vraag naar afgewerkt, instapklaar vastgoed blijft ook vandaag hoog. Er zijn niet alleen steeds meer Belgen, het aantal kleine gezinnen neemt ook toe. En die willen allemaal een eigen dak boven het hoofd. Ook veel vermogenden zijn op zoek naar extra vastgoed om hun vermogen te diversifiëren. Een afzetmarkt: die is er dus al.
Handige Harry/Henriette
Ook het aanbod van op te knappen vastgoed is niet min. Een heel groot deel van de woningen in België voldoet vandaag niet aan de normen voor de renovatieplicht. Voor Vlaanderen alleen al gaat het om ruim 2 miljoen wooneenheden die tegen 2040 aangepast moeten worden.
Er is dus genoeg vraag naar afgewerkte woningen en er is genoeg aanbod aan op te knappen woningen. Als u zelf de handen uit de mouwen wil steken, dan lijkt het op het eerste gezicht een goed idee om een huisje te kopen, op te knappen en de bakstenen vervolgens te verzilveren. Zeker als u zelf een handige Harry of Henriette bent.
Iedereen Bob de Bouwer?
De marktomstandigheden lijken dus gunstig. Maar zijn er ook veel Belgen die het effectief doen? “Helaas wel”, tempert notaris Jelle Van Hove. “In de praktijk zie ik het vaak: huizen worden gekocht, in een handvol weken of maanden ‘opgeknapt’ en dan weer verkocht. Soms zit er tussen aankoop en verkoop amper een half jaar. Dat doet je natuurlijk twijfelen aan de kwaliteit van een renovatie.” Renoveren blijkt voor sommigen dan ook synoniem met het camoufleren van gebreken. “Als koper bestaat dan het risico dat je bedrogen uitkomt. Vochtproblemen, slordig aangebracht isolatiemateriaal, bouwmaterialen van povere kwaliteit: dat zijn echt geen uitzonderingen.”
Maar stel dat u wél te goeder trouw bent en een klushuis wil kopen: is zoiets strikt af te raden? “Helemaal niet”, vertelt de notaris. “Al hangt het natuurlijk van heel wat zaken af.” Enkele belangrijke fiscale en praktische aandachtspunten:
1. Registratierechten
“Koopt en verkoopt u een klushuis (als hoofdverblijfplaats of als tweede woning) binnen de 2 jaar, dan krijgt u 3/5 van de registratierechten terug”, vertelt notaris Jelle Van Hove. “Koopt u bovendien een andere woning (maar enkel in geval van hoofdverblijfplaats) binnen die 2 jaar, dan kunt u het saldo (2/5 dus) daarbovenop recupereren.”
2. Meerwaardebelasting
“Als het klushuis uw hoofdverblijfplaats is, dan betaalt u geen meerwaardebelasting bij de verkoop”, zegt notaris Jelle Van Hove. “Als u het klushuis binnen de 5 jaar na de aankoop doorverkoopt (en het klushuis niet uw hoofdverblijfplaats was) betaalt u een belasting.
- Is house flipping uw hoofdberoep, dan wordt dit inkomen belast via de personenbelasting.
- Is house flipping een soort eenmalige ‘hobby’ dan betaalt u een belasting op de meerwaarde van 16,5%.
- Is house flipping niet uw hoofdberoep, maar doet u het op een regelmatige basis, dan betaalt u 33% meerwaardebelasting.
De meerwaarde is het verschil tussen het aankoop- en verkoopbedrag. Fiscaal gezien is het ‘aankoopbedrag’ wel een rekbaar begrip. De aankoopprijs mag u van de fiscus immers vermeerderen met een forfait van 25%. Per jaar mag u ook nog eens 5% aan forfaitaire kosten bijtellen. Doet u een beroep op een geregistreerde aannemer, dan mag u óók deze kosten bij het aankoopbedrag rekenen.” In onderstaand voorbeeld verkoopt u een klushuis als eenmalige hobby binnen het jaar
empty-header | empty-header |
---|---|
Kosten bij aankoop onroerend | aantal |
Aankoopprijs huis | € 200 000 |
Werken uitgevoerd door geregistreerde aannemer | € 20 000 |
Fiscaal forfait 25% | € 50 000 |
Verkoopprijs huis | € 300 000 |
Bedrag dat in aanmerking komt voor meerwaardebelasting | € 30 000 |
Totaal verschuldigde meerwaardebelasting (aan 16,5%) | € 4 950 |
3. Laag btw-tarief
Ook al bent u heel handig, die gasaansluiting of stabiliteitsberekening laat u beter over aan vaklui. Ook hier is de fiscus vriendelijk voor uw portemonnee, want u betaalt slechts 6% btw op werken uitgevoerd door een erkende aannemer. Er zijn wel enkele voorwaarden. Zo dient het huis al 10 jaar oud te zijn. 4. Het geld
Een klushuis kopen? Dat krijgt u ook niet voor niks, al staat u als potentiële koper wel in een betere positie. Er valt bij een klushuis vaak wat af te dingen. En waarschijnlijk is de concurrentie wat beperkter als u een grondig te renoveren huis wil kopen. Een optie is om een deel van uw spaargeld aan te wenden. Daarbij houdt u best niet alleen een reserve opzij voor renovaties, maar ook een stootkussen voor als het ‘verkeerd’ gaat. U neemt immers een hoog ‘concentratierisico’ door een grote som in één investering te pompen. “Wil u een lening aangaan, dan zal u ook rekening moeten houden met de financieringsvoorwaarden van de bank”, vervolgt notaris Jelle Van Hove. “Vergeet ook niet dat er kosten en taksen verbonden zijn aan een lening: registratierechten, inschrijvingsrechten, aktekosten en erelonen. Ook voor het lichten van de hypotheek zijn er kosten van toepassing, zoals een wederbeleggingsvergoeding. Maak dus eerst een grondige analyse van de kosten, subsidies en de mogelijke opbrengsten.” > Doe een simulatie voor een woonkrediet 5. De tijd
Renoveren is een tijdrovende bezigheid. Zeker als u kwaliteitsvol werk wil afleveren. Vaarwel dus die avonden op de sofa en die citytrips in het weekend. Behalve tijd heeft u ook geduld nodig. Een huis opknappen is meestal een marathon, geen sprint.
6. Uw talenten en uw beperkingen
Als u een heel leger loodgieters, elektriciens, en schilders moet inschakelen, dan zal u een groot deel van de potentiële winst inleveren. Bent u niet handig, dan moet u goed kunnen plannen en goed kunnen onderhandelen om de beste prijzen te bedingen. Kent u weinig van vastgoed, heeft u 2 linkerhanden en bent u niet zo’n goede planner of onderhandelaar? Dan zijn er wellicht betere alternatieven om uw zuurverdiende centen te investeren.
Andere artikels die u mogelijk interesseren
Wat is een tracker en hoe kiest u de juiste?
Waarom een kind zakgeld verdient
Financieel onafhankelijk worden: bestaan er shortcuts?
Opbrengst pensioensparen: deze keuzes lonen maximaal
FIRE: hoe hot is deze financiële trend en hoe werkt het?
Heeft u een slapende rekening? Zo checkt u dat!
Wereldwijde importtarievenoorlog maakt Europese slachtoffers!
Maandelijkse video 2024
Werken aan uw pensioen kan u beter vroeg dan laat doen
Al eens aan beleggen in de sector van huisdieren gedacht?
Staat de langetermijnrente opnieuw voor een opwaartse trend van 40 jaar?
Democraten of Republikeinen: welke partij is beter voor uw beleggingsportefeuille?
Handleiding: zoveel spaargeld heeft u nodig
Magnificent 7 versus 2000s Tech Bubble
Actief beheerde ETF’s: het beste van twee werelden?
Kopen op een top = top!
U erft een woning: wat als u de erfbelasting niet kan betalen?
6 redenen om te beleggen in voeding
Checklist: zonder geldzorgen op reis
Fiscaal voordelig bijklussen: wat mag en wat niet (meer)?
Wie is wie bij Keytrade Bank? Wie hebt u aan de lijn?
Wie is wie: op bezoek bij IT
Lenen voor een energiebesparende renovatie: welke mogelijkheden?
Beter een studentenkamer kopen dan huren?
Beleggen in dividendaandelen: waarop letten?
Ik ga op reis en ik neem mee … Tips voor een voordelige vakantie
Beleggen in voetbalaandelen: valt er wat te scoren?
Basisrente en getrouwheidspremie: wat zegt uw spaargedrag?
(Klein)kinderen helpen bij de aankoop van een woning: welke mogelijkheden?
Waarom een hoog dividendrendement een vergiftigd geschenk kan zijn
12 vragen en antwoorden over de zorgvolmacht
Spaarrekeningen vergelijken: waar zet u uw geld op in?
3 manieren om te beleggen als u weinig tijd heeft
Is het tijd om opnieuw in Chinese aandelen te beleggen?
Europa is niet langer het zieke broertje!
Hoe kiest u een beleggingsfonds voor uw kind?
Veilig online bankieren: hoe beschermt u uw financiën?
Online bankrekening openen: wat houdt u nog tegen?
Het verschil tussen kapitalisatie of distributie voor fondsen of trackers
Terug naar ultralage rente? Waarschijnlijk niet …
Waarom de S&P 500 (g)een probleem heeft
Robotica: van sciencefiction naar science
Vastgoedaandelen: klaar voor een comeback?
Zo herkent u beleggingsfraude
Zijn geldmarktfondsen een interessante belegging?
Is binnenkomen in de BEL20 wel zo prettig?
Is dit hét moment om in obligaties te beleggen?
Records op de beurzen: wat te doen bij hoogtevrees?
Al eens aan beleggen gedacht voor uw kinderen?
Lenen voor een tweede woning: wat zijn uw opties?
Is het nog wel de Magnificent Seven? Of nu eerder 2 Unlimited?
Hoe beleggen in ruimtevaart?
Hoeveel kunt u lenen voor een woning?
Moet u belasting op spaargeld en beleggingen betalen?
Hoe uw smartphone beschermen tegen hackers?
Maandelijkse video 2023
5 mythes over duurzaam beleggen
Kleine aandelen, grote kansen?
6 redenen waarom het ook nog in 2024 loont om zonnepanelen te installeren
Hoe beïnvloeden verkiezingen de beurs?
8 vragen en antwoorden over holdings
Gouden tijden? Waarom (niet) beleggen in goud
Een woning kopen om te verhuren: een slimme investering?
Nigeria: een nieuwe hotspot voor avontuurlijke beleggers?
Vrijstelling van roerende voorheffing op dividenden
Terugblik op 2023
Obligaties boven aandelen in 2024?
Beleggen in groeilanden: zijn beleggingsfondsen een slimmere koop dan trackers?
Weinig inspanningen, beter rendement? Zo werkt hangmatbeleggen
Shorten: wat is het en hoe werkt het?
10 basisregels voor succes op de beurs
De voor- en nadelen van contactloos betalen
Goed positiespel is belangrijk!
Zo helpt u phishers werkloos te worden
Welke sectoren overwegen na de laatste renteverhoging?
Padel vindt in Keytrade Bank een nieuwe dubbelpartner
8 tijdloze regels voor beleggers
Beleggen in biodiversiteit: kan Wall Street de jungle redden?
Vergeet niet uw digitale nalatenschap te regelen
Belegger, hou de emoties onder controle!
Hoe natuurrampen de economie en markten beïnvloeden
Geldzaken regelen in een nieuw samengesteld gezin: een stappenplan
Maak een impact met uw Keyprivate
U kan uw kind niet onterven: feit of fabel?
Nieuwe voordelen voor wie een gezinswoning koopt
Hoeveel diversificatie is voldoende voor uw portefeuille?
Van KIID naar KID: nieuwe regels, betere beleggingsbeslissingen
Welke beleggingskansen liggen op de weg naar slimme mobiliteit?
Wat is het verschil tussen een tracker en een fonds?
Vergeet uw EPC niet bij uw kredietaanvraag
“De tegenwind zou in de tweede helft van 2023 moeten afnemen”
“Op de beurs zal er nog meer kaf van het koren gescheiden worden”
2022: 840 000EUR aan bonus (en een hogere rente op uw spaarrekening)
6 zaken die u moet weten over uw kredietkaart bij Keytrade Bank
Maandelijkse video 2022
Ook zin in een prachtige Keytrade Bank Nature Trail?
Museum of Circular Economy: what’s next?
Een recessie…en toch stijgen de beurzen?!
Vastgoed kopen met uw aanvullend pensioen (ook al bent u nog niet op pensioen)
Wie is wie bij Keytrade Bank? De wereld van Data
Mag het wat minder kosten? Jazeker!
Hoe schenken of nalaten aan een goed doel?
Zo dicht mogelijk bij alle werknemers! Who’s who: Human Resources
Amerikaanse beursrush en Reddit-beleggers verleiden ook Belgische traders
Ook zin in een prachtige Keytrade Bank Nature Trail?
Hoe komt u de ESG-score van een bedrijf te weten?
Het ABC van ESG
Corona of niet: waarom groen beleggen even relevant blijft
Impact investing: duurzaam beleggen met ’n extraatje
Duurzaam beleggen: wat, waarom en hoe?
Dit weet de fiscus over uw geld
Beleggen in dividendaandelen: waarop letten?
Maandelijkse video 2021
Geen groepsverzekering? Dit zijn de alternatieven
Mag het wat meer van wat minder zijn?
Welke beleggingsstijl en welke regio’s gedijen bij een nieuwe rentestijging?
Welke aandelen schitteren bij een nieuwe rentestijging?
Oost, west, cohousing best?
Baby op komst? Zorg dat u er ook financieel klaar voor bent
Uw geld beschermen bij een echtscheiding: een handleiding
Het halo-effect: waarom we aandelen van Buffett, Bezos en Musk kopen
Waarom beleggen voor uw kind een goed idee is
Timing is everything: hoe het juiste instapmoment kiezen?
Technologie behoedt belegger tegen waan van de dag
Zo houdt u hackers weg van uw zuurverdiende centen
Uw kleinkinderen betrekken bij uw vermogensplanning: 8 vragen en antwoorden
Waarom (niet) beleggen in microcaps?
Hoe veilig is contactloos betalen?
Kopen of huren? Zo gebruikt u de price-to-rent ratio
Mijn beleggingen in balans brengen: hoe doe ik dat?
De perfide beurs
Is cash straks uitgeteld?
Tweedehands koopje online gespot? Toch even lezen
Wiskunde op de beurs
De handigste financiële apps (én ze zijn gratis)
Belegt u met die tracker op een wereldindex wel echt wereldwijd?
Aandelenbeleggers kijken verder dan de sombere economische cijfers
7 beleggingsthema’s voor 2029 (waarop u nu al voorsprong kunt nemen)
Tien basisregels voor levenslang succes op de beurs
Dipje voor de wereldeconomie lijkt van voorbijgaande aard!
Naar een nieuwe eindejaarsrally op de beurzen?
Coronablog Geert Van Herck: Paniek bereikt extreme niveaus … zoveelste episode
7 mythes over beleggen
Per seconde grijzer? Denk nu al aan uw pensioen
Nieuw samengesteld gezin: gemeenschappelijke spaarpot of elk apart?
EHBO voor uw (financiële) administratie
Schenken vs erven: wat is fiscaal het meest interessant?
Een bod uitbrengen op vastgoed: waarop letten?
Nog geen einde aan de Amerikaanse hegemonie!
Zijn trackers de nieuwste zeepbel op de financiële markten?
Wordt de MSCI Emerging Markets-index “the next big thing”?