House flipping: is het sop de kolen waard?

Het lijkt op het eerste gezicht makkelijk te verdienen geld. Koop een krakkemikkig huis, lap het op met een paar tienduizend euro, zet het weer op de markt en maak een fortuin. Op de (Amerikaanse) televisie zijn er genoeg realityshows over house flipping die het een fluitje van een cent doen lijken. Alleen: is dat ook zo?

De vastgoedprijzen zijn de jongste jaren stevig doorgestegen in België. En de vraag naar afgewerkt, instapklaar vastgoed blijft ook vandaag hoog. Er zijn niet alleen steeds meer Belgen, het aantal kleine gezinnen neemt ook toe. En die willen allemaal een eigen dak boven het hoofd. Ook veel vermogenden zijn op zoek naar extra vastgoed om hun vermogen te diversifiëren. Een afzetmarkt: die is er dus al.

Handige Harry/Henriette

Ook het aanbod van op te knappen vastgoed is niet min. Een heel groot deel van de woningen in België voldoet vandaag niet aan de normen voor de renovatieplicht. Voor Vlaanderen alleen al gaat het om ruim 2 miljoen wooneenheden die tegen 2040 aangepast moeten worden.

Er is dus genoeg vraag naar afgewerkte woningen en er is genoeg aanbod aan op te knappen woningen. Als u zelf de handen uit de mouwen wil steken, dan lijkt het op het eerste gezicht een goed idee om een huisje te kopen, op te knappen en de bakstenen vervolgens te verzilveren. Zeker als u zelf een handige Harry of Henriette bent.

Iedereen Bob de Bouwer?

De marktomstandigheden lijken dus gunstig. Maar zijn er ook veel Belgen die het effectief doen? “Helaas wel”, tempert notaris Jelle Van Hove. “In de praktijk zie ik het vaak: huizen worden gekocht, in een handvol weken of maanden ‘opgeknapt’ en dan weer verkocht. Soms zit er tussen aankoop en verkoop amper een half jaar. Dat doet je natuurlijk twijfelen aan de kwaliteit van een renovatie.” Renoveren blijkt voor sommigen dan ook synoniem met het camoufleren van gebreken. “Als koper bestaat dan het risico dat je bedrogen uitkomt. Vochtproblemen, slordig aangebracht isolatiemateriaal, bouwmaterialen van povere kwaliteit: dat zijn echt geen uitzonderingen.”

Maar stel dat u wél te goeder trouw bent en een klushuis wil kopen: is zoiets strikt af te raden? “Helemaal niet”, vertelt de notaris. “Al hangt het natuurlijk van heel wat zaken af.” Enkele belangrijke fiscale en praktische aandachtspunten:

1. Registratierechten

“Koopt en verkoopt u een klushuis (als hoofdverblijfplaats of als tweede woning) binnen de 2 jaar, dan krijgt u 3/5 van de registratierechten terug”, vertelt notaris Jelle Van Hove. “Koopt u bovendien een andere woning (maar enkel in geval van hoofdverblijfplaats) binnen die 2 jaar, dan kunt u het saldo (2/5 dus) daarbovenop recupereren.”

2. Meerwaardebelasting

“Als het klushuis uw hoofdverblijfplaats is, dan betaalt u geen meerwaardebelasting bij de verkoop”, zegt notaris Jelle Van Hove. “Als u het klushuis binnen de 5 jaar na de aankoop doorverkoopt (en het klushuis niet uw hoofdverblijfplaats was) betaalt u een belasting.

• Is house flipping uw hoofdberoep, dan wordt dit inkomen belast via de personenbelasting.
• Is house flipping een soort eenmalige ‘hobby’ dan betaalt u een belasting op de meerwaarde van 16,5%.
• Is house flipping niet uw hoofdberoep, maar doet u het op een regelmatige basis, dan betaalt u 33% meerwaardebelasting.

De meerwaarde is het verschil tussen het aankoop- en verkoopbedrag. Fiscaal gezien is het ‘aankoopbedrag’ wel een rekbaar begrip. De aankoopprijs mag u van de fiscus immers vermeerderen met een forfait van 25%. Per jaar mag u ook nog eens 5% aan forfaitaire kosten bijtellen. Doet u een beroep op een geregistreerde aannemer, dan mag u óók deze kosten bij het aankoopbedrag rekenen.” In onderstaand voorbeeld verkoopt u een klushuis als eenmalige hobby binnen het jaar

3. Laag btw-tarief

Ook al bent u heel handig, die gasaansluiting of stabiliteitsberekening laat u beter over aan vaklui. Ook hier is de fiscus vriendelijk voor uw portemonnee, want u betaalt slechts 6% btw op werken uitgevoerd door een erkende aannemer. Er zijn wel enkele voorwaarden. Zo dient het huis al 10 jaar oud te zijn. 4. Het geld

Een klushuis kopen? Dat krijgt u ook niet voor niks, al staat u als potentiële koper wel in een betere positie. Er valt bij een klushuis vaak wat af te dingen. En waarschijnlijk is de concurrentie wat beperkter als u een grondig te renoveren huis wil kopen. Een optie is om een deel van uw spaargeld aan te wenden. Daarbij houdt u best niet alleen een reserve opzij voor renovaties, maar ook een stootkussen voor als het ‘verkeerd’ gaat. U neemt immers een hoog ‘concentratierisico’ door een grote som in één investering te pompen. “Wil u een lening aangaan, dan zal u ook rekening moeten houden met de financieringsvoorwaarden van de bank”, vervolgt notaris Jelle Van Hove. “Vergeet ook niet dat er kosten en taksen verbonden zijn aan een lening: registratierechten, inschrijvingsrechten, aktekosten en erelonen. Ook voor het lichten van de hypotheek zijn er kosten van toepassing, zoals een wederbeleggingsvergoeding. Maak dus eerst een grondige analyse van de kosten, subsidies en de mogelijke opbrengsten.” > Doe een simulatie voor een woonkrediet 5. De tijd

Renoveren is een tijdrovende bezigheid. Zeker als u kwaliteitsvol werk wil afleveren. Vaarwel dus die avonden op de sofa en die citytrips in het weekend. Behalve tijd heeft u ook geduld nodig. Een huis opknappen is meestal een marathon, geen sprint.

6. Uw talenten en uw beperkingen

Als u een heel leger loodgieters, elektriciens, en schilders moet inschakelen, dan zal u een groot deel van de potentiële winst inleveren. Bent u niet handig, dan moet u goed kunnen plannen en goed kunnen onderhandelen om de beste prijzen te bedingen. Kent u weinig van vastgoed, heeft u 2 linkerhanden en bent u niet zo’n goede planner of onderhandelaar? Dan zijn er wellicht  betere alternatieven om uw zuurverdiende centen te investeren.