Investeren in de woning van uw partner? Maak deze fouten niet!

Een nieuwe badkamer, zonnepanelen of een keuken: investeren in de woning van uw partner lijkt een logische stap wanneer u gaat samenwonen. Maar hoe zorgt u ervoor dat u niet met lege handen achterblijft bij een breuk of overlijden? Op verkenning met Jasmina Sadek, advocaat vastgoedrecht.

Stel: ik betaal mee voor de nieuwe keuken in de woning van mijn partner. Word ik dan eigenaar van die keuken?

“Neen. Verbouwingen, aanpassingen of herstellingen komen in de regel toe aan de eigenaar van de woning. Dat is het zogenaamde recht van natrekking. Stel dat twee partners samen bouwen op de grond die eigendom is van één van beide. Dan wordt de woning in principe ook eigendom van de partner die de grondeigenaar is”, legt Jasmina Sadek uit.

“Die basisregel kan natuurlijk problemen veroorzaken. Want stel dat de relatie op de klippen loopt, of een van de partners overlijdt ... Dan wil je je geld terug. Vandaar dat je eerst bij de notaris zal langsgaan als je samen bouwt op de grond van een van de partners, zodat je die zekerheid hebt.”

“Maar voor een nieuwe keuken ga je natuurlijk niet naar de notaris. De discussies ontstaan dan wanneer er niets op papier staat. Want ook als jij hebt betaald voor een nieuwe keuken in de woning van je partner: die komt toe aan je partner, zelfs al kan je een factuur of betaalbewijs voorleggen. Dat is het basisprincipe.”

Hoewel je geen eigenaar bent, kan je toch je investering recupereren?

“Ja, dat kan … maar zeker niet altijd. Er is ten eerste een groot verschil of je gehuwd bent of niet. Voor gehuwden is er een uitgebreid wettelijk kader. Bij een echtscheiding of overlijden zijn er dus duidelijke regels.”

“De meeste Belgen zijn gehuwd volgens het wettelijk stelsel. Alle goederen (en dus ook een eventuele woning) van vóór het huwelijk blijven eigen. Enkel het vermogen dat opgebouwd wordt tijdens het huwelijk, wordt gemeenschappelijk. Er zijn dus 3 vermogens: je persoonlijk vermogen, dat van je partner en een gemeenschappelijk vermogen.”

“Stel nu dat je investeert in de woning van je partner die hij of zij al vóór het huwelijk bezat. Je doet die investering met je inkomen, dat technisch gezien zelfs tot het gemeenschappelijk vermogen behoort. Dan kan je die investering die jij bekostigde alsnog bij de scheiding laten corrigeren. Dat is dus wettelijk geregeld, en gebeurt bijna altijd bij de notaris.”

“Een belangrijk aspect is dat er ‘vrij bewijs’ geldt voor gehuwden. Als gehuwde kan je elk bewijsmiddel gebruiken ten aanzien van elkaar: documenten (facturen, rekeninguittreksels, e-mails, sms’jes …), getuigenverklaringen, en zelfs vermoedens en bekentenissen. Je kan dus makkelijk bewijzen dat je de investering ‘uit eigen zak’ betaalde.”

“Dat vrij bewijs geldt ook bij het stelsel van scheiding van goederen (waar er in principe geen gemeenschappelijk vermogen is). Voor het stelsel van de algehele gemeenschap (waar alles gemeenschappelijk is - ook het vermogen dat beide partners vóór hun huwelijk opbouwden) is dat niet relevant, want alles wordt sowieso geacht gemeenschappelijk te zijn, en in principe behoort alles elk tot de helft toe.”

Bij samenwonenden is de situatie helemaal anders?

“Voor samenwonenden is de situatie veel complexer. Dat komt omdat de rechtspraak stelt dat elke samenwonende partner naar beste vermogen en in verhouding tot zijn of haar middelen moet bijdragen in de kosten van de gezamenlijke huishouding. Als je samenwoont in de woning van je partner, dan word je geacht om de dagelijkse kosten te dragen. De inkopen in de supermarkt bijvoorbeeld, maar ook het onderhoud van de boiler. Die bijdragen in de kosten van de gezamenlijke huishouding kan je niet recupereren, want het is normaal dat je die kosten maakt. Stel dat je vijf jaar samenwoonde in het huis van je partner, en geen huur betaalde. Dan wordt het moeilijk om de rechtbank te overtuigen dat je partner je 2.000 euro schuldig is voor de nieuwe ramen die je mee betaalde.”

“Een tweede belangrijk aandachtspunt is dat bij samenwoners het gewone bewijsrecht van het Burgerlijk Wetboek geldt. Dat zegt dat elke rechtshandeling of schuldvordering met een waarde van meer dan 3.500 euro moet bewezen worden aan de hand van een ondertekend geschrift. “Met andere woorden: getuigenverklaringen, vermoedens en bekentenissen … tellen in principe niet mee. Enkel een geschreven verklaring die ondertekend is door beide partners, en waarin staat dat een partner geld verschuldigd is aan de ander, kan in principe als bewijs dienen.”

“Is er dan helemaal geen uitweg? Toch wel, want je kan proberen om verhaal te halen als je kan bewijzen dat de investering de normale lasten van de samenwoning overschreed.”

Hoe kan je bewijzen dat je investering de normale lasten overschreed?

“In dat geval moet je een rechtsgrond vinden om je vordering te motiveren. Als je een ondertekende leningsovereenkomst of schulderkenning hebt, dan is het relatief makkelijk om dat bewijs aan te brengen. Maar meestal is er geen zo’n document opgemaakt. Je mag dan wel met een factuur zwaaien van 10.000 euro, daarmee red je het wellicht niet. Enkele rechtsgronden waarop je je kan baseren zijn:

1. Zaakwaarneming: Dit geldt wanneer iemand vrijwillig een noodzakelijke handeling uitvoert voor iemand anders, zonder dat er vooraf een afspraak is. Bijvoorbeeld: als je het dak repareert van je partners huis na een storm, terwijl hij op vakantie is, om bijkomende schade te voorkomen. Niet-noodzakelijke investeringen, zoals een nieuwe keuken, zal de rechter bij zaakwaarneming waarschijnlijk niet accepteren.

2. Onverschuldigde betaling: Dit gaat om betalingen die je deed zonder dat er een schuld tegenover stond, zoals een overschrijving naar een verkeerde rekening of een overschrijving die je per ongeluk tweemaal uitvoerde. Bij affectieve relaties wordt dit argument vaak afgewezen omdat de investering als een vrijwillige bijdrage wordt gezien.

3. Kostenleer: Dit principe stelt dat je investeringen kunt terugvorderen als deze noodzakelijk waren voor de bewaring van het goed. Stel: je huurt een woning en de voordeur is stuk, maar de eigenaar reageert niet of wil niet tussenkomen in de kosten. Dan kan je die deur zelf plaatsen omdat een voordeur noodzakelijk is, en die kosten alsnog verhalen via de rechtbank. Sommige samenwoners beroepen zich hierop. Maar deze rechtsgrond is moeilijk toe te passen bij samenwonenden omdat beide partners doorgaans dagelijks overleggen.

4. Verrijking zonder oorzaak: Dit principe stelt dat niemand mag worden verrijkt ten koste van een ander zonder dat daar een oorzaak aan de grondslag ligt. Je kunt proberen aan te tonen dat je partner financieel beter werd door je investering. Toch is dit een complexe rechtsgrond, omdat rechters kunnen oordelen dat investeringen in de context van een affectieve relatie vrijwillig zijn gedaan.”

Stel: ik heb weinig financieel bijgedragen, maar wel heel veel geklust in de woning van mijn partner?

“Ook kan je daar proberen een zaak van te maken als je kan aantonen dat je daardoor inkomen derfde, bijvoorbeeld omdat je je loopbaan op pauze zette. Deed je die kluswerken in je vrije tijd, dan zal de rechter daar wellicht geen oor naar hebben.”

Wat met hypothecaire leningen die je mee afbetaalde?

“Dan zal de rechter kijken naar de aflossingen die je deed. Het deel dat de huurwaarde vertegenwoordigt, zal je niet terugzien, maar het deel dat je extra betaalde mogelijks wel. Alles wat de normale huurwaarde overstijgt, daar kan je wel op mikken.”

Welke concrete stappen kunnen koppels zetten voor ze gaan samenwonen in een woning die al eigendom is van één van beide?

“Niet-gehuwde samenwonenden zetten best afspraken op papier. Bij een samenlevingsovereenkomst leg je afspraken vast over de verdeling van kosten en investeringen. Het kan ook afspraken bevatten over hoe het vermogen verdeeld wordt bij een breuk of overlijden. Feitelijke samenwoners kunnen kiezen of ze hiervoor naar de notaris gaan. Wettelijke samenwoners moeten sowieso naar de notaris om een samenlevingsovereenkomst op te stellen. Vergeet niet om het document af en toe boven te halen en te kijken of het geactualiseerd moet worden.”

“Als een van de partners een aanzienlijke financiële bijdrage levert, bijvoorbeeld voor een nieuwe keuken, kan een schulderkenning opgemaakt worden. Dit is een document waarin expliciet vermeld staat dat de investering terugbetaald moet worden (in geval van een breuk of overlijden). Beide partners moeten het document ondertekenen. Let op: een schulderkenning moet je volledig met de hand schrijven. Vergeet niet om een indexatieclausule op te nemen, zodat het bedrag aangepast wordt aan inflatie. Een andere manier is om te bepalen dat een erkende schatter de meerwaarde van de investering op het moment van de breuk moet bepalen.”

Kan het beter zijn om je in te kopen en mede-eigenaar te worden?

“Dat kan, maar als wettelijk of feitelijk samenwonende zal je niet alleen naar de notaris moeten: je zal ook registratierechten betalen. Het gaat immers om een verkoop.”

“Gehuwden kunnen de woning van de ene partner opnemen in het gemeenschappelijk vermogen. Dat is dan geen ‘verkoop’, waardoor de registratierechten veel lager zijn: een vast recht van 50 euro. Spreek dan wel af wat er gebeurt bij een echtscheiding: keert het terug naar het eigen vermogen, of blijft het in het gemeenschappelijk vermogen?”

Kopen, renoveren of andere vastgoedplannen?

Simuleer in enkele minuten uw woonkrediet