Een bod uitbrengen op vastgoed: waarop letten?

Coronacrisis of niet: de Belgische vastgoedmarkt bleek in 2020 immuun voor welk onheil dan ook. Zelfs na de stevige klim van de voorbije jaren, bleven de prijzen van residentieel vastgoed stijgen. In sommige regio’s sloeg bij kandidaat-kopers de Fear Of Missing Out duchtig toe, met biedprijzen die her en der stevig de vraagprijzen overtroffen. In zo’n klimaat kunnen de emoties soms de overhand nemen, en brengen kandidaat-kopers soms een bod uit dat ze eigenlijk niet kunnen waarmaken.

Hoewel we dikwijls het tegenovergestelde denken, is een bod wél degelijk bindend. Of het nu gaat om een openbare verkoop (al of niet via biddit.be) of een bod voor een onderhandse verkoop (bijvoorbeeld van particulier tot particulier), het maakt niets uit. Zodra uw bod in ontvangst is van de verkoper en hij of zij instemt, is het bod bindend. Zelfs indien u als koper geen lening krijgt van de bank is dit geen geldige reden om van een bod af te zien. Eenmaal een bod aanvaard is, kunnen zowel koper als verkoper er dus niet meer onderuit (tenzij beiden tot een akkoord komen om het bod te doen vervallen).

Gelukkig zijn er enkele technieken om uzelf als kandidaat-koper niet klem te laten zetten.

• 1. Koppel een vervaldatum aan uw bod

  Als u bij een onderhandse verkoop een bod uitbrengt, doet u er goed aan om daar een vervaldatum aan te koppelen. Hoeveel bedenktijd u de verkoper precies wil geven, beslist u zelf. Als u een bod uitbrengt zonder daar een geldigheidsdatum aan te koppelen, kan de verkoper uw bod in principe zo lang in beraad houden als hij of zij wil. Aanvaard de verkoper uw bod, vraag dan ook een schriftelijke bevestiging (kan ook via e-mail).Bij een openbare verkoop liggen de kaarten enigszins anders. Een bod blijft bindend, ook al heeft een andere partij meer geboden dan u. Stelt de notaris bijvoorbeeld vast dat het bod van de hoogste bieder om een of andere reden niet aanvaard kan worden (bijvoorbeeld omdat de bieder wilsonbekwaam blijkt), dan kan het daaropvolgende bod nog steeds winnend zijn. Daarom blijft elk bod bij een openbare verkoop nog 10 werkdagen bindend na het einde van de biedperiode.

• 2. Gebruik opschortende voorwaarden

  Als u een bod doet, kunt u die altijd onder voorbehoud doen. Meer bepaald door er één of verscheidene opschortende voorwaarde(n) aan te koppelen. Als een van de voorwaarden niet vervuld raakt, dan kan u er nog onderuit.Een vaak gebruikte opschortende voorwaarde is het verkrijgen van een krediet. U dient daarbij het gewenste leningsbedrag in de opschortende voorwaarde op te nemen. Als u een bod uitbrengt onder deze opschortende voorwaarde en u krijgt geen lening om de aankoop te financieren, dan verliest het bod zijn uitwerkingskracht. Uiteraard kan de verkoper u wel vragen om in dat geval het nodige bewijs op tafel te leggen. Opgelet, echt opschortend wordt het pas wanneer u bewijst dat u bij minstens drie banken een krediet heeft aangevraagd, en die aanvraag geweigerd werd. Reken bij het vragen van dat bewijs aan banken toch op drie weken doorlooptijd en zorg ervoor dat u het gewenste leningsbedrag vermeldt.Daarnaast kunt u nog andere opschortende voorwaarden toevoegen aan het bod. Zoals het verkrijgen van een blanco OVAM-attest, de afwezigheid van stedenbouwkundige inbreuken, enzovoort. Koppel aan deze opschortende voorwaarden ook een geldigheidsduur.

• 3. Ken uw cijfers

  Voordat u gaat bieden, berekent u best waar uw limiet ligt. Dat klinkt misschien heel logisch, alleen kunnen in het heetst van de strijd de emoties soms de overhand nemen, waardoor u meer gaat bieden dan wat u aankan of had gewild. Stel een grens en hou u daar te allen tijde aan.Maak daarom eerst goed uw huiswerk. Hoeveel bedragen de registratierechten en notariskosten? Hoeveel reserve heb ik en hoeveel buffer hou ik best over? Welke kosten voor aanpassingswerken verwacht ik aan de woning te hebben? Heb ik voldoende jobzekerheid? Enzovoort.Maak zeker ook tijdig een simulatie voor een woningkrediet, vóór u een bod uitbrengt. Bij Keytrade Bank kunt u dat makkelijk online.

• 4. Het hoogste bod is niet altijd het winnende bod

  Degene met de diepste zakken wint altijd, wordt vaak gedacht. Dat is vaak ook het geval, bijvoorbeeld in het geval van een openbare verkoop. Bij een onderhandse verkoop is de verkoper echter niet verplicht om het hoogste bod te aanvaarden. Hij of zij kan zelf kiezen aan wie hij de woning verkoopt. Daarmee kunt u ook rekening houden bij het formuleren van uw bod en bij eventuele onderhandelingen. U mag dan misschien wel een mooi bod doen, als u aan dit bod een waslijst van eisen en voorwaarden koppelt, insisterend te werk gaat of pakweg uw vastgoedadvocaat in kopie zet van uw mails, kan u de verkoper koudwatervrees bezorgen.

Openbare verkoop ≠ onderhandse verkoop

Zoals u al merkte, gelden er bij een openbare verkoop soms andere spelregels dan bij een onderhandse verkoop.

Koopt u een woning met een onderhandse verkoop (bijvoorbeeld via een immomakelaar of particulier)? Dan doet u eerst een bod, vervolgens tekent u de compromis en binnen een termijn van 4 maanden volgt de akte. U kunt hierbij een voorschot overeenkomen. De rest wordt dan verrekend bij het verlijden van de akte.

Bij een openbare verkoop is dat anders. Er wordt geen compromis getekend, maar meteen een notariële akte. Binnen de 5 werkdagen na het tekenen van die akte dient u de registratierechten en notariskosten te betalen. Daarnaast dient u binnen de 6 weken nadat u de woning toegewezen kreeg, de verkoper te betalen. Belangrijk om te weten is dat u als koper bij de toewijzing geen bedenktijd meer kunt vragen of een opschortende voorwaarde kunt bedingen.

Hou er als verkoper rekening mee dat u zelf geen openbare verkoop mag organiseren, waarbij u kandidaat-kopers in het openbaar tegen elkaar laat opbieden. Dit is strikt het domein van de notaris.