Krijgt België een wereldspeler in zorgvastgoed?

Een 12 miljard euro sterke gigant in zorgvastgoed: dat is waar Aedifica op mikt met zijn bod op Cofinimmo. In een sector waar schaalgrootte cruciaal wordt, zou deze Belgische fusie een blok creëren dat kan concurreren met internationale reuzen. Door de zet staat ons Belgisch beursgenoteerd vastgoed weer helemaal in de kijker. Biedt dit ook kansen voor beleggers?

Achtergrond voor het huwelijksaanzoek is de internationale consolidatiedruk. Europese vastgoedbedrijven zijn relatief klein, volgens data van EPRA (European Public Real Estate Association). Alle 450 spelers samen zijn goed voor amper 13% van het wereldwijd beursgenoteerde vastgoed. Dat maakt hen kwetsbaar voor overnames door kapitaalkrachtige buitenlandse spelers. Vooral Amerikaanse mastodonten stofzuigen de jongste jaren bedrijven op. In het VK worden Assura en Care momenteel van de beurs geplukt. In Brussel verdwenen vorig jaar al twee spelers van de koerstabellen: kantoorspecialist Befimmo en Intervest Offices & Warehouses.

Aantrekkelijke periode voor overnames

Hoewel de rente al een poos in dalende lijn zit, noteren veel Europese vastgoedbedrijven met grote kortingen op hun intrinsieke waarde, wat hen aantrekkelijk maakt voor overnemers met diepe zakken. Simpel gezegd: wie niet (door Amerikanen) opgeslokt wil worden, moet zélf fuseren en schaalgrootte winnen. “Je kunt niet elke dag het huis van je buurman kopen tegen een fikse korting", merkte Trends-hoofdeconoom Daan Killemaes ook op over de timing van het bod van Aedifica. Op die manier zou de groep de vierde grootste speler op het wereldtoneel worden, na drie Amerikaanse reuzen. Daarnaast is er ook de demografische context. De vergrijzing in Europa versnelt: de eerste babyboomers worden nu 80 jaar. De krachten bundelen kan beter vandaag dan over 10 jaar.

1 + 1 = 3

Synergie en schaalvoordelen vormen de kern van Aedifica’s logica. Beide bedrijven richten zich op zorgvastgoed voor ouderen, wat voor een grote overlap en dus efficiëntere spreiding van kosten zorgt. Al zit Cofinimmo wel nog met een erfenis uit het verleden en heeft het nog kantoren in portefeuille en cafés die aan AB InBev verhuurd worden.

Door het potentiële huwelijk zou de groep sowieso in meer internationale vastgoedindexen opgenomen worden en zou ook de kredietrating kunnen stijgen, wat voordelig is voor financieringskosten. Ten slotte betekent groter ook veerkrachtiger: een gediversifieerde portefeuille over meerdere landen spreidt risico’s beter. Aedifica is actief in Noord-Europa, waar Cofinimmo nauwelijks aanwezig is, terwijl Cofinimmo Aedifica toegang geeft tot Zuid-Europese markten. Met andere woorden: geografisch en operationeel kunnen de twee elkaar mooi aanvullen.

“Ja, ik wil?”

Verschillende analisten vinden de overnameplannen een goede zaak, en ook Joost Uwents (topman van WDP, de grootste Belgische beursgenoteerde vastgoedspeler) is fan. Enkele dagen nadat de plannen bekend raakten postte hij op LinkedIn: “Jullie staan beiden onverwacht samen op een cruciaal kruispunt voor jullie, jullie bedrijven, de Belgische en Europese vastgoedindustrie. Ofwel kijken jullie elk een andere kant, ofwel gaan jullie samen even op een bank zitten, een koffie drinken en kijken hoe jullie dit momentum kunnen gebruiken om SAMEN met de beide teams een uniek nieuw bedrijf te maken van winnaars [...]” Uwents verwoordt een breed gedragen gevoel: de Belgische vastgoedsector ziet een huwelijk tussen zijn twee zorgvastgoedkampioenen wel zitten. Al is er natuurlijk nog niets beklonken, en houdt Cofinimmo voorlopig de boot af.

Wat is een GVV?

Aedifica en Cofinimmo zijn allebei gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV). Een GVV is een beursgenoteerde vastgoedvennootschap die aan specifieke wettelijke voorwaarden voldoet. Het GVV-statuut werd in het leven geroepen om particuliere beleggers toe te laten via de beurs in vastgoed te investeren, met aantrekkelijke fiscale voorwaarden. In totaal telt België zo’n 15 GVV’s.

Voor beleggers biedt het GVV-statuut voordelen. Ten eerste genieten ze een hoog dividendrendement want minstens 80% van de winst moet elk jaar uitgekeerd worden. Doordat GVV’s het merendeel van hun winst uitkeren en zelf geen (of weinig) winstbelasting betalen, keren ze doorgaans grotere dividenden uit dan klassieke bedrijven. Bovendien is de roerende voorheffing (dividendbelasting) op sommige GVV-dividenden verlaagd tot 15% in plaats van 30%. Dit gunsttarief geldt voor GVV’s die minstens 80% in residentieel of zorgvastgoed investeren – bijvoorbeeld Care Property Invest en Aedifica genieten hiervan.

Ten tweede kunt u met kleine bedragen in grote vastgoedprojecten investeren. Via één aandeel krijgt u blootstelling aan een hele portefeuille van kantoren, magazijnen, rusthuizen en/of shoppingcentra. U hoeft dus niet zelf een pand te kopen om toch huurgeld te incasseren. Daarnaast is een beursgenoteerd vastgoedbedrijf veel liquider dan direct vastgoed: u kunt op elke beursdag uw aandelen kopen of verkopen, wat met ‘bakstenen’ niet mogelijk is. Tot slot zorgt de wettelijke omkadering (verplichte waarderingen elk kwartaal, schuldlimieten, enz.) voor een zekere bescherming en transparantie.

Belgische vastgoedaandelen: wie is wie?

België telt een uitgebreide reeks beursgenoteerde vastgoedvennootschappen, groot en klein. Sinds maart 2025 zijn er zelfs vier GVV’s opgenomen in de Bel 20-index, wat aangeeft hoe prominent de sector op de Brusselse beurs aanwezig is. Naast de logistieke groep WDP (portefeuille van 7,9 miljard euro op 31/12/2024), Cofinimmo (portefeuille van 6 miljard euro op 31/12/2024) en Aedifica (6,2 miljard euro op 31/12/2024), maakte recent ook Montea (logistiek vastgoed) zijn intrede in de Bel20. Montea zelf is gespecialiseerd in logistieke magazijnen en distributiecentra, met een portefeuille van 2,8 miljard euro op 31/12/2024. Tot de middelgrote spelers mag u ook Xior (studentenhuisvesting - 3,3 miljard euro op 31/12/2024) en Retail Estates (2,1 miljard euro op 31/12/2024) rekenen.

Kleinere Belgische spelers zijn Care Property Invest (zorg), Vastned (retail), Wereldhave Belgium (retail), Home Invest Belgium (residentieel), Ascencio (retail), Inclusio (residentieel), Warehouses Estates Belgium (retail, logistiek, kantoren), QRF (winkels) en Immo Moury (kantoren, residentieel, winkels).

Wat maakt beursgenoteerd vastgoed aantrekkelijk voor beleggers?

Vastgoed staat bekend als een tastbare belegging. Beursgenoteerd vastgoed combineert die troef met de liquiditeit van een aandeel.

Omdat GVV’s verplicht het gros van hun winst uitkeren, liggen de dividendrendementen vaak hoger dan in veel andere sectoren. In 2023-2024 zagen we rendementen boven 5% bij verschillende Belgische vastgoedaandelen – een gevolg van koersdalingen in 2022, maar ook van de gezonde onderliggende huurinkomsten. Beleggers die mikken op regelmatige inkomsten komen dus al snel bij vastgoed uit.

Daarnaast bieden vastgoedbedrijven vaak voorspelbare cashflows. Hun inkomsten komen uit huurcontracten die dikwijls langlopend zijn (bij Aedifica en Cofinimmo bedraagt de gewogen gemiddelde huurderstermijn respectievelijk 19 en 13 jaar volgens hun jaarrapporten). Bovendien zijn huurcontracten vaak gekoppeld aan de inflatie, waardoor huurinkomsten mee omhoog gaan met de levensduurte. Voor beleggers werkt dat als een gedeeltelijke inflatie-hedge: de reële waarde van de huuropbrengsten blijft behouden.

Diversificatie is een andere troef. Beursgenoteerd vastgoed reageert niet altijd in lijn met traditionele aandelen. Zeker gespecialiseerde segmenten (bv. zorgvastgoed of residentieel) kunnen een eigen dynamiek volgen. Bovendien spreiden de meeste GVV’s hun portefeuille over honderden panden en tientallen huurders, wat het individuele risico verlaagt. Deze brede waaier aan mogelijkheden maakt vastgoed als sector voor elk wat wils. Veel beleggers voegen vastgoedfondsen toe aan hun portfolio voor die diversificatie en als defensieve hoeksteen met vaste inkomsten.

Het vastgoed wordt ook beheerd door teams met expertise in vastgoedbeheer, -ontwikkeling en -financiering. Ze hebben bovendien toegang tot transacties en markten die voor individuele beleggers onbereikbaar zijn.

Tot slot kunnen sommige bedrijven interessante overnameprooien zijn. Dat geldt zeker in een klimaat waarin de beurskoersen van vastgoedspelers achterblijven op hun intrinsieke waarde, zoals vandaag.

Er zijn ook risico’s verbonden aan beleggen in beursgenoteerd vastgoed. De waarde van vastgoedaandelen kan sterk schommelen door renteveranderingen, economische vertragingen of wijzigingen in de regelgeving.

Hoe beleggen in beursgenoteerd vastgoed?

Beleggen in vastgoedaandelen kan op verschillende manieren. De meest directe aanpak is het kopen van individuele aandelen van GVV's. Voor wie meer spreiding zoekt, zijn er verschillende vastgoedfondsen en ETF's beschikbaar. Deze bieden in één klap toegang tot tientallen vastgoedbedrijven en spreiden uw risico over meerdere landen en vastgoedsegmenten.

Raadpleeg vóór u belegt de belangrijkste kenmerken en risico’s van financiële instrumenten.

Beleggen in beursgenoteerd vastgoed?

Log op uw laptop of desktop in op Keytradebank.be Klik bovenaan op Geavanceerd, in het zoekvenster Zoek op de termen Real Estate of de naam van het aandeel waarin u wil beleggen