(Klein)kinderen helpen bij de aankoop van een woning: welke mogelijkheden?

Voor jonge huizenjagers is het erg moeilijk om een woning te kopen, zonder eerst aan te kloppen bij de (groot)ouders. Wat zijn de opties?

240.000 euro voor een appartement en 290.000 euro voor een huis. Zoveel bedragen de mediaan vastgoedprijzen in België (2024). Voor twintigers en dertigers is het vandaag dan ook verre van evident om een woning te kopen. Bovendien blijven de prijzen stijgen, en is de rente momenteel een stuk hoger dan enkele jaren geleden. Wie vandaag een woonkrediet wil, moet eerst al over een aardig gespekt spaarvarken beschikken.

Ouders en/of grootouders die wat meer financiële armslag hebben, kunnen vaak een beslissende rol spelen. Er zijn verschillende mogelijkheden om hun (klein)kinderen te helpen lanceren.

1. Lening aan een (klein)kind

Ouders of grootouders kunnen en mogen perfect geld lenen aan hun (klein)kinderen. Dit kan in de vorm van een renteloze lening of een lening met rente. Een lening kan ideaal zijn als de (groot)ouders (nog) niet de financiële ruimte of wil hebben om een schenking te doen.

Voor de jonge generatie zit de win hem in het feit dat ze van hun (groot)ouders wellicht een ‘vriendentarief’ krijgen dat interessanter is dan de tarieven bij de bank. Zeker nu de rente hoger is, kan het interessant zijn om even bij de (groot)ouders aan te bellen met een doos pralines.

Net als met een lening bij de bank, staat of valt een lening tussen familieleden met duidelijke afspraken. Voor bedragen hoger dan 3.500 euro is het wettelijk verplicht een schriftelijke overeenkomst op te stellen. Dat is geen overbodige luxe, mocht de relatie verzuren of de (groot)ouders overlijden. Er staat geen limiet op het bedrag dat (groot)ouders mogen uitlenen.

Wat moet er in de overeenkomst staan?

Jullie kunnen de overeenkomst zelf opmaken. De tussenkomst van een notaris is niet vereist, al kan het zeker geen kwaad om advies in te winnen of om het document notarieel te laten verlijden. Het voordeel van een overeenkomst via de notaris is dat de (groot)ouders meteen over een uitvoerbaar document beschikken, zodat ze niet naar de rechtbank moeten om een vonnis te vragen als het kind de lening niet terugbetaalt. Een notaris zal de (groot)ouders ook kunnen adviseren in het geval het kind een partner heeft, en de (groot)ouders willen dat die partner mede aansprakelijk wordt voor het aflossen van de lening.

Hoe dan ook mogen deze gegevens niet ontbreken in de overeenkomst:

• Naam en adres van de partijen
• Het geleende bedrag, in cijfers en voluit geschreven
• Bevestiging van de ontlener dat hij het geleende bedrag ontving
• De looptijd (zonder looptijd kan de schuldeiser het geld op elk moment opeisen!)
• De interestvoet, en eventueel de verwijlinteresten
• Een clausule die aangeeft dat het uitgeleende geld meteen opeisbaar is bij wanbetaling
• Betaalinstructies
• De reden voor de lening (aankoop vastgoed): anders kan het kind het geld naar eigen goeddunken besteden
• Het aantal exemplaren waarin de overeenkomst is opgemaakt
• Plaats en de datum van ondertekening. De naam en handtekening moeten handgeschreven zijn

De aflossingen gebeuren best via overschrijving. Op die manier hebben beide partijen bewijs van betaling. De terugbetaling mag ook in cash gebeuren, maar dan stellen de (groot)ouders telkens best een ontvangstbewijs op.

Goed om weten: als er rente verschuldigd is, dan moeten de (groot)ouders een belasting van 30% betalen (roerende voorheffing) op de ontvangen intresten. De (groot)ouders dienen dit aan te geven in de personenbelasting. Bij een renteloze lening is die belasting niet verschuldigd.

De lening kwijtschelden

(Groot)ouders kunnen op elk moment beslissen om het resterende saldo kwijt te schelden. Dat resterende tegoed wordt dan een schenking. Er zijn twee manieren om een kwijtschelding/schenking te doen: via een notariële akte, of via een onderhandse akte waarvoor de tussenkomst van een notaris niet vereist is (zie verder).

(Groot)ouders kunnen de lening ook kwijtschelden via een testament. Let wel: het resterende saldo valt dan mee in de nalatenschap, en is onderworpen aan erfbelasting. Stel: de ouders zijn overleden en het kind moet nog 50.000 euro aflossen. In dat geval zal die 50.000 euro in de nalatenschap vallen, en zal het kind hierop erfbelasting betalen.

2. Schenking aan een kind

Bij een schenking geven de ouders het kind een som, zonder dat deze terugbetaald hoeft te worden. Belangrijk bij een schenking is dat deze handeling nagenoeg onomkeerbaar is: gegeven is dus gegeven. Het geld kan alleen in zeer uitzonderlijke gevallen teruggevraagd worden. Wil u extra zekerheden inbouwen, dan kan u natuurlijk altijd voorwaarden koppelen aan een schenking. Er zijn twee manieren om te schenken: via een notariële akte of een bankgift.

• Met een bankgift.

Hiermee schrijft u geld over naar de rekening van het kind. U betaalt hierop geen schenkbelasting en hoeft niet langs te gaan bij de notaris. Als de schenker echter binnen de drie jaar (Vlaanderen) of vijf jaar (Brussel of Wallonië) na de schenking overlijdt, zal de begunstigde toch erfbelasting verschuldigd zijn.

Vermeld op de overschrijving niet dat het om een schenking gaat. Anders maakt u een fout op de vormvoorwaarden en kan de schenking als nietig worden beschouwd!

Bij een bankgift stelt u een ‘pacte adjointe’ op. In dit document verklaart de schenker dat hij de schenking heeft verricht en de begiftigde verklaart dat hij/zij de schenking, en de eventuele voorwaarden, heeft aanvaard. Het is belangrijk dat in een pacte adjoint alles in de verleden tijd wordt neergeschreven. Bewaar dit document en het rekeninguittreksel heel zorgvuldig, want de fiscus kan het opvragen bij het overlijden van de schenker.

• Met een notariële akte.

De notaris stelt een schenkingsakte op en zal deze registreren. In dit geval is er schenkbelasting verschuldigd: 3% in Vlaanderen en Brussel, of 3,3% in Wallonië. Een groot voordeel is dat er in principe geen erfbelasting meer verschuldigd is, mocht de schenker binnen de drie of vijf jaar overlijden. Goed om weten: de schenkbelasting is lager dan de tarieven van de erfbelasting. Wie op zeker wil spelen, kan dus beter de voorkeur geven aan een notariële schenking. Heeft u een bankgift gedaan? Dan kan u die later desgewenst alsnog laten registreren (en hierop schenkbelasting betalen).

Heeft u meerdere kinderen, dan moet u zich bewust zijn van de zogenaamde reserve. Op het einde van de rit hebben uw kinderen samen recht op de helft van uw nalatenschap (elk een gelijk deel). Schenkingen die u tijdens uw leven doet, worden mee verrekend in uw nalatenschap. Ontstaat er door de schenking een scheeftrekking, dan kan het benadeelde kind bij uw overlijden een ‘inkorting’ vragen, waarbij het benadeelde kind een vordering krijgt op het andere kind dat 'teveel' heeft gekregen.

3. Voor kleinkinderen: inbreng ten behoeve van een derde

Grootouders kunnen ook rechtstreeks schenken aan kleinkinderen (al moeten ook zij rekening houden met de reserve - ze kunnen hun kinderen niet zomaar ‘overslaan’). Als grootouders een kleinkind een duwtje in de rug willen geven, dan kan dat bovendien extra gevoelig liggen als er meerdere kleinkinderen zijn of als de kinderen zelf niet evenveel kinderen hebben. Dat kan tussen de verschillende takken van de familie tot wrevel leiden. Om de gelijkheid tussen de takken te bewaren, kunnen de grootouders schenken via het mechanisme van de ‘inbreng ten behoeve van een derde’. De schenking die ze een kleinkind doen, zal dan bij hun overlijden aangerekend worden op het aandeel dat het kind (de ouder van het kleinkind) uit de nalatenschap verkrijgt (zie verder voor voorbeeld).

Om dat te kunnen doen, dienen de betrokkenen bij de notaris een punctuele erfovereenkomst te laten opstellen. De ouder van het bevoordeelde kleinkind verklaart zich in zo’n overeenkomst akkoord dat de schenking van de grootouders aan het kleinkind, verrekend moet worden bij het erfdeel van de ouder. De schenking aan het kleinkind wordt dan op het erfdeel van zijn of haar ouder aangerekend. Er is schenkbelasting (3% of 3,3%) verschuldigd, maar deze opzet zorgt ervoor dat er geen conflicten zullen ontstaan tussen de kinderen omdat een kleinkind meer bevoordeeld zou zijn dan een ander kind/kleinkind.

Stel, u heeft twee dochters: Melanie en Heidi. Melanie heeft twee kinderen en Heidi heeft één kind. U wil als grootouder 50.000 euro schenken aan het enige kind van Heidi, en niet aan de kinderen van Melanie. De kinderen van Melanie zijn 18 en 19 jaar en hebben nog geen idee “wat ze in het leven willen”. Het kind van Heidi is 27 jaar en wil een appartement kopen, en kan een steuntje gebruiken. Als u Heidi’s kind 50.000 euro schenkt, dan doorbreekt u de gelijkheid tussen Melanie en Heidi. Maar met een ‘inbreng ten behoeve van een derde’ kan u een schenking doen aan het kind van Heidi zonder dat de gelijkheid doorbroken wordt. Heidi zal namelijk 50.000 euro inbrengen in haar nalatenschap als u overlijdt. Op die manier zal Melanie (en dus ook onrechtstreeks haar twee kinderen) 50.000 euro meer ontvangen.

(Groot)ouders al mee aan boord?

Volgende stap: het woonkrediet