Vastgoedaandelen: klaar voor een comeback?

Vastgoedaandelen waren jarenlang fel in trek. Maar toen de rente steeg, drukten beleggers massaal op de verkoopknop. Is er beterschap op komst? Een goed gesprek met Gert De Mesure, onafhankelijk analist gespecialiseerd in vastgoedaandelen.

Wie de afgelopen jaren vastgoedaandelen in portefeuille had, werd daar niet vrolijk van. Hoe komt dat?

“In de jaren vóór de coronacrisis was vastgoed een geliefde sector bij beleggers. Vooral grote institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, kochten aardig beursgenoteerd vastgoed bij”, start Gert De Mesure. “Omdat de rente erg laag of zelfs negatief was, viel er immers bijna geen rendement te halen met obligaties. Vastgoedaandelen leveren traditioneel aantrekkelijke dividenden op, neigen defensief te zijn en boden zo een mooi alternatief voor wie relatief stabiele inkomsten wilde. Een obligatie met een jaarlijkse coupon van 0,2%, of een vastgoedaandeel met een dividend van 4%? Veel beleggers namen het aandelenrisico er graag bij.”

“Door de rentestijgingen in 2022 en 2023 keerde het tij helemaal. Obligaties en ander vastrentende producten maakten daardoor een ongeziene comeback. Ter vergelijking: in de jaren 2010 deed de langetermijnrente er 6,5 jaar over om van 3% naar 0% te zakken. De jongste jaren deed de langetermijnrente er amper 1,5 jaar over om van 0% naar 3% te stijgen”, schetst hij. “De omvang en snelheid van de rentestijgingen was dus immens. Institutionele beleggers bezemden snel hun (risicovollere) vastgoedaandelen de deur uit, en haalden (minder risicovolle) obligaties of andere vastrentende beleggingen in huis.”

“Daarnaast mogen we natuurlijk niet vergeten dat vastgoedaandelen meer ‘aandelen’ dan ‘vastgoed’ zijn. Wie op de vastgoedmarkt een pand kan kopen aan 40 procent onder de geschatte waarde, haalt de champagne boven. Maar op de beurs werkt dat niet zo. Aandelenmarkten zijn veel gevoeliger voor renteveranderingen en worden gedreven door 1001 factoren. Bovendien gaat het hier om vastgoedbedrijven; dat zijn niet zomaar gebouwen. Als vastgoed op de beurs noteert, dan neemt het dus ook de eigenschappen van de beurs en de marktdynamieken over. Als de beurs morgen 30% crasht, dan zullen vastgoedaandelen wellicht mee crashen, zonder dat hun resultaten noodzakelijk aangetast zijn.”

Nochtans bleven de bedrijfsresultaten in de sector over het algemeen goed, ondanks de stijgende rente?

“Dat klopt. Terwijl de koersen fors daalden, bleven de cijfers relatief goed. De huurinkomsten werden geïndexeerd en bleven stabiel. De bezettingsgraad bleef over het algemeen stabiel. En een groot deel van de bedrijven was ingedekt tegen de stijgende rente”, knikt Gert De Mesure. “Maar plots was er natuurlijk die concurrentie van obligaties. Dat vastgoedaandelen in de uitverkoop gingen was dus hoofdzakelijk het gevolg van de stijgende langetermijnrente.”

“Hoofdzakelijk, want er is nog een bijkomende reden waarom beleggers op de verkoopknop drukten. Er werden ook steeds meer vragen gesteld over de hoge schuldgraad van sommige vastgoedspelers, en de houdbaarheid daarvan”, vertelt hij. “Dat zit zo. De meeste particulieren in ons land kiezen een vaste rentevoet als ze vastgoed kopen. Maar elders en voor commerciële transacties is een variabele rente de norm. Jarenlang hadden vastgoedbedrijven - net als particulieren - toegang tot goedkope financiering. De lagere rente maakte het voor hen extra interessant om te investeren in nieuwe projecten. Maar omdat de rente ondertussen steeg, en de rente die bedrijven verschuldigd zijn dus regelmatig herzien wordt, zijn de rentelasten bij verschillende vastgoedbedrijven nu ook gestegen.”

“Dat probleem stelt zich bijvoorbeeld duidelijk in Zweden. Daar zitten heel wat vastgoedbedrijven met een strop rond de nek, omdat de rentelasten plots de hoogte inschoten”, verklaart hij. “In België hebben de meeste vastgoedspelers zich gelukkig goed ingedekt tegen rentestijgingen, zodat ze minder blootgesteld zijn aan dat probleem. In België is er ook geen vastgoedcrisis. Er is geen significante leegstand en de huurprijzen stijgen. Er is hoogstens een financieringscrisis.”

Gert De Mesure

Wat kan een kentering brengen?

“Daarvoor is het vooral kijken naar de evolutie van de langetermijnrente. Dat zie je ook heel duidelijk in de koersen: de dagen dat centrale banken hinten op een renteverlaging, zijn ook de dagen dat vastgoedaandelen het (uitzonderlijk) goed doen”, stipt hij aan. “Los van de langetermijnrente, spelen natuurlijk ook bedrijfsgebonden factoren mee, waardoor het ene vastgoedbedrijf al kwetsbaarder is dan het andere. Maar ik verwacht dat het vooral de rente zal zijn die nog minstens een halfjaar de koersen van de vastgoedaandelen zal domineren.”

Voorlopig wijst alles er op dat er renteverlagingen aankomen, weliswaar met vertraging. Verwacht u dat beleggers opnieuw op verkenningstocht zullen gaan op de beurs?

“Ja, ergens wel. Maar verwacht geen mirakels. De beleidsrente van de Europese Centrale Bank staat vandaag op 4% (situatie april 2024). Stel dat die naar 3% daalt. Dan ligt 3% nog altijd véél hoger dan in 2019, toen de rente nog negatief was (-0,5%). Als een vastgoedaandeel in 2019 een koers van 40 euro had, en vandaag een koers van 25 euro, dan ga je er beter niet vanuit dat de koers weer naar 40 euro zal klimmen. Er is opwaarts potentieel, maar de situatie is vandaag helemaal anders dan toen. Je moet er bovendien ook rekening mee houden dat vastgoedbedrijven die ingedekt zijn tegen rentestijgingen ook niet eeuwig ingedekt blijven. Vroeg of laat zullen zij ook hun schulden moeten herfinancieren aan een hogere rente. En opnieuw: vergeet niet dat vastgoedaandelen forse concurrentie hebben van obligaties en andere vastrentende producten. Heel wat institutionele beleggers zijn de afgelopen jaren uit vastgoedaandelen gestapt, en hebben wellicht niet de intentie om snel terug te komen.”

Wie overweegt om in te stappen, kan maar beter selectief zijn?

“Ja. Neem het aandeel Cofinimmo als voorbeeld. Dat genereert momenteel een nettodividend van 7% (situatie op 11/4/2024). Dat is niet niks. Met een bezettingsgraad van 98,5% (op 31/12/2023 - geraadpleegd op 11/4/2024 op cofinimmo.com) en voorspelbare inkomsten oogt het aandeel degelijk, terwijl het de helft goedkoper noteert dan drie jaar geleden. Als belegger kan je je dan afvragen: wat riskeer je als je weet dat de resultaten wellicht stabiel blijven, het risico wellicht matig is, en het dividend aantrekkelijk is?”, vraagt hij zich af. “Als je ziet hoe een handvol Amerikaanse bedrijven een groot deel van de beursindexen domineert: dat lijkt me een belangrijker (concentratie)risico. Vastgoedaandelen verdienen dus zeker een plekje in een gediversifieerde portefeuille.”

Zijn er bepaalde segmenten of regio’s die aantrekkelijk ogen?

“We mogen best wat chauvinistisch zijn: Belgische vastgoedaandelen ogen attractief. Ze zijn momenteel laag gewaardeerd. Belgische vastgoedaandelen noteren historisch gezien altijd duurder dan hun Europese sectorgenoten omwille van hun degelijk groeiverhaal. Die premie is er voor een deel uit, ook dat maakt het interessant om ze vandaag te overwegen.”

“Kijk je naar de segmenten, dan zijn in het bijzonder logistiek vastgoed, zorgvastgoed en winkelvastgoed aantrekkelijk. Logistiek vastgoed omdat de huurinkomsten sinds enkele jaren goed stijgen - vroeger stegen die alleen mee met de inflatie, en waren verhuurders soms zelfs bereid om die te bevriezen. Winkelvastgoed is vandaag dan weer het laagst gewaardeerd, vanwege de zorgen om e-commerce. Desondanks houdt winkelvastgoed relatief goed stand en kunnen investeringen doorgerekend worden. Door enkele faillissementen en wantoestanden bij een handvol zorgvastgoedspelers, blijft de markt nog wat op zijn hoede voor deze sector. Nochtans bleef de impact op de huurinkomsten beperkt. Ook de lage waarderingen bij het zorgvastgoed bieden mooi potentieel.”

Beleggen in beursgenoteerd vastgoed?

• Log op uw laptop of desktop in op Keytradebank.be
• Klik bovenaan op Geavanceerd, in het zoekvenster
• Zoek op de termen Real Estate of de naam van het aandeel waarin u wil beleggen