Waarop letten bij het kopen van een huis?

U heeft een huis op het oog, maakt een afspraak, stapt binnen ... en plots weet u niet waar eerst kijken. Veel mensen laten zich leiden door een eerste indruk, terwijl een woningbezoek hét moment is om verder te kijken dan de façade. Wat kunt u zelf checken? En wanneer schakelt u best een expert in?

1. Voorbereiding is het halve werk

In Vlaanderen is bijna 70% van de woningen ouder dan 40 jaar, in Wallonië bijna 80% en in Brussel is zelfs meer dan 90% (Statbel). De kans dat u in een woning stapt die al flink wat jaren op de teller heeft, is groot. En hoe ouder de woning, hoe belangrijker een grondige controle wordt.

De meeste kandidaat-kopers bezichtigen een woning in amper een kwartiertje, terwijl ze er vaak jaren of zelfs decennia in zullen wonen. Voldoende tijd nemen én een goede voorbereiding zijn cruciaal.

Om te beginnen: woningen staan dikwijls te koop op verschillende vastgoedsites en worden soms anders beschreven. Kijk ook zeker even op de website van de makelaar zelf. Op die manier vindt u vaak nog extra informatie of foto's van de woning.

Zoek op het internet en in online krantenarchieven op de naam van de straat. Loopt de straat soms onder water, zijn er veel hardrijders, is er veel vandalisme gemeld …?

Maak een lijst met vragen die u zeker wil stellen. Neem ook een zaklamp, notitieblokje en pen mee, en aarzel niet om foto's te maken (na toestemming van de verkoper). Andere zaken die van pas kunnen komen:

• Vochtmeter: Dit handige apparaatje helpt u vochtproblemen opsporen die niet altijd zichtbaar zijn. Voor 25 euro heeft u al een degelijk toestel.
• Meter: Met een gewone rolmeter kunt u kamers opmeten om te controleren of uw meubels passen en of de afmetingen kloppen met wat vermeld staat in de advertentie.
• Waterpas: Leg deze op vensterbanken en drempels om te checken of alles nog recht staat. Scheefstaande elementen kunnen wijzen op verzakkingen of structurele problemen.
• Kompas: Controleer de oriëntatie van de kamers en het terras. Weet u zeker dat de woonkamer op het zuiden ligt zoals beweerd, of krijgt de slaapkamer misschien de hele dag zon?
• (Golf)bal: Laat deze rollen over de vloer om te zien of er hellende of ongelijke delen zijn. Een balletje dat doorrolt, toont aan dat de vloer niet waterpas ligt, wat kan duiden op verzakking of structurele problemen. Om te checken of vloertegels goed vastgelijmd zijn, laat u een golfballetje op de tegels stuiteren. Tegels die niet goed vastgelijmd zijn, geven een ander geluid dan tegels die wel goed bevestigd zijn.

2. Eerste indruk versus kritische blik

Verkopers weten hoe ze hun woning in de schijnwerpers moeten zetten. Verse verf, gestileerde meubels en zelfs de geur van brood, koffie of verse bloemen kunnen afleiden van structurele problemen. Let juist op wat de verkoper probeert te benadrukken – en wat misschien weggemoffeld wordt. Let op geurkaarsen, ontvochtigers of andere zaken die problemen kunnen maskeren.

Bekijk de staat van de gevel, voordeur en trappenhal. Deze elementen geven vaak een algemeen beeld van hoe het pand onderhouden wordt. Werkt de brievenbus naar behoren? Is de trappenhal proper en goed verlicht?

Sommige kleine details verraden grote problemen. Vochtplekken op muren of plafonds kunnen duiden op lekkages of slecht functionerende afvoeren. Kijk ook naar de randen van ramen en deuren: zitten daar vochtplekken of schimmelvorming? Dit kan wijzen op problemen met ventilatie of isolatie. Let ook op loshangend behang. Een vochtmeter kan problemen blootleggen die u niet met het blote oog ziet.

Probeer de woning op verschillende momenten van de dag te bezoeken als dat mogelijk is. Een bezoek 's ochtends geeft een ander beeld dan een bezoek 's avonds. Hoe valt het licht binnen? Is er veel verkeersdrukte tijdens de spitsuren? Indien het kan: bezoek de woning terwijl de zon schijnt en als het regent (zijn het dak en de ramen waterdicht, hoe donker is het binnen …).

3. Ligging en omgeving: u koopt meer dan vier muren

Bekijk de ligging van de woning op een kaart en probeer al een idee te krijgen van de buurt. Is er voldoende parkeergelegenheid? Hoe ver is het naar winkels, scholen of het openbaar vervoer? Plan wat tijd in vóór of na de bezichtiging om de omgeving te verkennen.

Praat met de buren of met enkele buurtbewoners. Zij kunnen u wijzen op de plus- en minpunten van de buurt. Een woning kopen is meer dan alleen het pand zelf. U koopt ook de buurt, de buren en de toekomstperspectieven van die locatie. Let tijdens uw bezoek op het geluidsniveau. Is er veel verkeerslawaai? Hoe dichtbij ligt de industriezone of luchthaven?

De oriëntatie van de woning bepaalt hoeveel natuurlijk licht u krijgt en wanneer. Een woonkamer op het zuiden zorgt voor veel licht overdag, maar kan 's zomers oververhitten. Een keuken op het noorden blijft koeler, maar krijgt minder natuurlijk licht. Bekijk tijdens uw bezoek hoe het licht doorheen de woning valt.

4. Structuur en staat: de basis moet kloppen

Zonder goede fundering heeft een woning geen toekomst. Let op scheuren in muren en plafonds. Kleine haarscheurtjes door zetting zijn meestal niet problematisch, maar diepe scheuren kunnen duiden op structurele problemen. Kijk vooral naar de hoeken van ramen en deuren – daar ontstaan vaak de eerste scheuren. Check ook of de gevels netjes recht staan: door het gewicht van een zadeldak kunnen gevels in de loop van de jaren wat voorover beginnen te leunen. Dat kan bij oudere of gebrekkig gebouwde woningen.

Let bij de gevels op afbladderende verf, losse voegen tussen bakstenen, of scheuren. Ook de staat van regenpijpen en goten is belangrijk; een gebrekkige afvoer kan tot vochtproblemen leiden. Kijk of er al reparaties zijn gebeurd. Een afwijkende tint van bakstenen, voegwerk of pleisterwerk kan daarop wijzen.

Het dak is een van de duurste onderdelen om te vervangen. Bekijk van buitenaf of er dakpannen missen of verschoven zijn. Buigt het dak door, of is het netjes recht? Zijn er vochtplekken zichtbaar op het plafond van de bovenste verdieping? Is er een inspectieluik naar de zolder? Neem dan de moeite om even naar boven te klimmen. Is alles waterdicht? Zijn er watervlekken op de zoldervloer? Voelt u tocht op zolder? Zijn er tekenen van houtworm in het dakgebinte (zaagsel, boorgaatjes) ...

Voelt de vloer ergens hol of merkt u verzakkingen? Gebruik desnoods een kleine waterpas of balletje om te checken of vloeren recht zijn. Kijk indien mogelijk ook onder tapijten, onder het linoleum, enzovoort.

Controleer of alle ramen en deuren goed sluiten. Dubbele beglazing is tegenwoordig standaard en verplicht voor een goede energiescore. Oude ramen met enkele beglazing zorgen voor hoge energiekosten en minder comfort. Test ook of de sloten goed werken; veiligheid is net zo belangrijk als energiezuinigheid.

5. Elektriciteit en sanitair: veiligheid en comfort

Een geldig keuringsattest voor de elektrische installatie is verplicht bij verkoop. Vraag ernaar en bekijk de datum. Is het attest recent? Zijn er opmerkingen of gebreken vermeld?

Let ook op praktische zaken: zijn er voldoende stopcontacten in elke ruimte? Vooral in de keuken heeft u meer elektriciteit nodig. Oude installaties hebben vaak te weinig stopcontacten, wat later dure aanpassingen kan vergen.

Test de waterdruk in kranen en douches. Draai alle kranen open en kijk of het water goed wegloopt. Kijk ook of het toilet goed doorspoelt. Controleer of er lekkende kranen zijn of vochtplekken rond sanitair. In de kelder of technische ruimte kunt u vaak de staat van de leidingen beoordelen.

Check of er voldoende natuurlijke of mechanische ventilatie in de woning is. En specifiek op plaatsen waar er waterdamp wordt gemaakt (keuken en badkamer).

Vraag naar de leeftijd van de boiler en verwarmingsketel. Deze apparaten hebben een beperkte levensduur en vervangen kost enkele duizenden euro's.

6. Energieverbruik en EPC-label: uw energierekening bepalen

Het EPC-label toont de energiezuinigheid van een woning, met labels van A+ (heel zuinig) tot F (heel energieverslindend) in Vlaanderen. In Wallonië en Brussel is er een vergelijkbaar systeem met letters van A++ tot G. Met de huidige energieprijzen kan een slecht EPC-label honderden euro's per maand extra kosten.

Vraag specifiek naar isolatie van dak, muren en vloer. Dubbele beglazing is een minimum, maar hoogrendementsglas wordt steeds gebruikelijker. Heeft de woning zonnepanelen? Een warmtepomp? Deze investeringen kunnen de energiekosten drastisch verlagen.

Let ook op eenvoudige zaken zoals kieren rond ramen en deuren. Deze veroorzaken warmteverlies en tocht, wat zowel comfort als energiekosten beïnvloedt. Goed om te weten: ramen en deuren in hout vereisen meer onderhoud dan schrijnwerk in pvc of aluminium.

7. Indeling en potentieel: denk in mogelijkheden

Kijk verder dan de huidige inrichting van de bewoners. Is de ruimte-indeling praktisch voor u? Kunt u makkelijk herinrichten zonder grote verbouwingen? Sommige minpunten in de indeling kunt u achteraf oplossen, maar andere niet. Denk bijvoorbeeld aan een piepkleine keuken die afgescheiden is van de woonkamer: kunt u die muur wegbreken voor een open keuken, of is het een dragende muur die moet blijven staan?

Veel kopers denken al aan toekomstige uitbreidingen. Kunt u de zolder uitbouwen? Is er ruimte voor een aanbouw of veranda? Informeer naar verkavelingsvoorschriften en bebouwingsregels die uw plannen kunnen beperken.

Vergeet praktische zaken niet: is er voldoende opbergruimte? Waar komt de wasmachine? Is er plaats voor fietsen? Heeft u toegang tot een tuin of terras? Deze details beïnvloeden uw dagelijks comfort.

8. Documenten en attesten: juridische zekerheid

Bij de verkoop zijn verschillende attesten verplicht: EPC, kadastraal uittreksel, bodemattest, en afhankelijk van de regio ook een asbestattest. Het asbestattest is sinds november 2022 verplicht voor alle gebouwen gebouwd vóór 2001. Deze verplichting geldt enkel in Vlaanderen, niet in Wallonië of Brussel.

Het stedenbouwkundig uittreksel mag bij verkoop niet ouder zijn dan een jaar en toont aan of er bouwovertredingen zijn of verkavelingsvoorschriften gelden. Dit document is cruciaal om te weten wat u wel en niet mag verbouwen.

Controleer of de verkoper daadwerkelijk eigenaar is. Het kadastraal inkomen geeft ook een indicatie van de onroerende voorheffing die u jaarlijks moet betalen.

9. Stel vragen. Veel vragen

Tijdens een bezichtiging mag u als kandidaat-koper best proactief zijn. U hebt zelfs een wettelijk onderzoeksplicht, wat betekent dat u de staat van de woning grondig moet onderzoeken en kritische vragen mag (moet!) stellen.

Open gerust kasten en deuren om achterliggende ruimtes te inspecteren, kijk in de meterkast, schuif meubels opzij, trek de rolluiken op en laat de kranen lopen. Neem een zaklamp mee voor donkere hoekjes, voel aan muren bij verdachte plekken …

Stel vragen aan de verkoper of makelaar: hoe oud is het dak? Waarom verkoopt de eigenaar? Hoe lang staat de woning al te koop? Zijn er gebreken waar u rekening mee moet houden, zoals problemen met de riolering of eerdere waterschade? En wat bij een appartement: heeft u de vrijheid om bijvoorbeeld zelf de ramen te renoveren? Zijn er toekomstige gezamenlijke kosten (bijvoorbeeld een lift vervangen)?

U hebt er alle belang bij om goed geïnformeerd te zijn, en verkopers zijn verplicht bekende gebreken te melden. Een huis kopen is een van de grootste financiële beslissingen van uw leven.

Bepaal vooraf uw maximum budget en ga daar niet overheen, hoe verleidelijk de woning ook is. Denk ook aan bijkomende kosten zoals notariskosten, registratierechten en eventuele renovaties.

10. Schakel eventueel een expert in

Wil u op zeker spelen, dan kan het een goed idee zijn om een aannemer, architect, renovatiecoach of bouwdeskundige in te schakelen voor een inspectie, bijvoorbeeld bij uw tweede bezoek. Dit kost u misschien geld, maar kan u later heel wat verrassingen of een miskoop besparen.

Als een verbouwing of renovatie nodig is, dan kan die expert meteen de haalbaarheid bekijken en misschien al een ruwe inschatting van de kosten geven. Dan heeft u al een houvast als u de woning wil kopen.

Klaar om een woning te kopen?

Doe een vrijblijvende simulatie voor een woonkrediet