Optie vs. bod vs. compromis: gedaan met de verwarring

Keytrade Bank

keytradebank.be

17 april 2025

3 minuten te lezen

Overweegt u om een woning te kopen en voelt alles nog onwennig en nieuw voor u aan? Zorg eerst voor duidelijkheid en zet alles chronologisch op een rijtje. Want van een bod gaat het eventueel naar een optie en uiteindelijk tot een compromis. Drie verschillende woorden die voor drie heel verschillende momenten in het aankoopproces staan. In deze blog leggen we de exacte verschillen voor u uit én geven we aan wat de spelregels zijn voor zowel u als de verkopende partij.

1. Wat is een bod op een woning?

Een bod doen, betekent dat u aan de verkoper een concreet voorstel doet om de woning te kopen tegen een bepaalde prijs. Het is de allereerste stap in het onderhandelingsproces. Een officieel bod – zonder enige vorm van voorbehoud – is trouwens bindend. De verkoper mag het bod dus gewoon aanvaarden als hij akkoord gaat met de voorgestelde prijs.

Telt een mondeling bod ook?

Om discussie te vermijden achteraf, is het belangrijk om een schriftelijk bod uit te brengen. Zo heeft u zwart op wit staan wanneer en onder welke voorwaarden u het bod heeft uitgebracht.

Belangrijk om te weten is dat ook een mondeling bod bindend kan zijn. Als de verkoper kan bewijzen dat u effectief bewust mondeling geboden heeft – bijvoorbeeld via een opgenomen telefoongesprek of online videogesprek – dan kan de verkoop in principe verdergaan.

Kortom, bent u als koper nog niet 100% zeker, breng dan zeker nog geen bod uit.

Tips voordat u een bod uitbrengt

Bepaal vooraf het maximale budget dat u kunt besteden. Win hiervoor het nodige advies in bij een financieel expert. Houd hierbij ook rekening met niet-woninggerelateerde kosten, zoals registratierechten of andere kosten;
Voeg eventuele opschortende voorwaarden toe, zoals “onder voorbehoud van het verkrijgen van een lening.” Dit zorgt ervoor dat u niet vastzit aan de aankoop als uw financiering niet rondkomt;
Een bod is niet hetzelfde als een compromis. De verkoper kan uw bod namelijk weigeren, een tegenbod doen of het accepteren. Pas als er een compromis is ondertekend, is de verkoop officieel.

2. Wat is een optie op een woning?

Een optie geeft u als koper de kans om binnen een bepaalde termijn te beslissen of u de woning koopt, zonder dat de verkoper de woning in tussentijd aan iemand anders mag verkopen.

In de praktijk zal blijken dat niet iedere verkoper geneigd is om een optie toe te staan. Zeker niet wanneer er veel geïnteresseerde kandidaten zijn die tegen elkaar opbieden. Toch kan het geen kwaad om dit voor te stellen, bijvoorbeeld om:

extra tijd te verkrijgen om een financiering te regelen;
de woning ultiem te vergelijken met andere panden waarin u geïnteresseerd bent;
de woning in detail te controleren, bijvoorbeeld op verborgen gebreken, bouwovertredingen, overstromingsgevaar, stabiliteitsproblemen… al dan niet met de hulp van een expert.

Hoe werkt een optie?

Samen met de verkoper spreekt u een periode af waarbinnen u moet beslissen of u de woning al dan niet koopt. Dat kan enkele dagen, weken of zelfs maanden zijn.

Ook hier is het belangrijk om alle voorwaarden mee op te nemen die tot de effectieve verkoop kunnen leiden. Zoals het verkrijgen van een lening of bouwkundige garanties. Zowel voor de koper als de verkoper biedt dit extra zekerheid. Een optie nemen kan gratis zijn, maar de verkoper kan ook een soort van voorschot vragen. Hij neemt namelijk het risico dat hij een zekere verkoop aan een andere kandidaat misloopt als u toch beslist om voor een andere woning te gaan.

Of u dit bedrag achteraf terugkrijgt, hangt af van wat u concreet met de verkoper heeft afgesproken. Koopt u de woning? Dan zal de verkoper het reeds betaalde bedrag van de aankoopprijs afhouden. Koopt u niet, dan bepalen de opgenomen opschortende voorwaarden of u het geld terugkrijgt. Hing de verkoop bijvoorbeeld af van het verkrijgen van de lening en is dit niet gelukt, dan krijgt u het bedrag alsnog terug.

3. Wat is een compromis?

Het compromis of de onderhandse verkoopovereenkomst is de voorlaatste stap richting uw toekomstige woning en de absolute basis voor de finale verkoopakte.

In dit officieel document komen alle afgesproken voorwaarden te staan tussen koper en verkoper, die uiteindelijk tot de definitieve verkoop moeten leiden. Het is niet verplicht om een notaris of makelaar in te schakelen, al is het zeker aangeraden om een expert zijn of haar licht te laten schijnen over de inhoud.

Wat staat er zoal in een compromis?

De exacte verkoopprijs;
De identiteit van koper en verkoper;
Een beschrijving van de woning;
De betaaltermijnen en de datum van de notariële akte;
Eventuele opschortende voorwaarden;
De eventuele waarborg (meestal 5 à 10% van de aankoopprijs), die op een geblokkeerde rekening bij de notaris wordt geplaatst.

Wat als u toch nog van de verkoop wilt afzien?

Heeft u geen extra bedenktijd afgesproken met de verkoper of geen opschortende voorwaarden opgenomen in het compromis? Dan wordt de verkoop als definitief beschouwd.

Alsnog annuleren, betekent dat een eventueel afgesproken waarborg definitief bij de verkoper blijft. Is er geen sprake van een waarborg, riskeert u een boete. Die kan oplopen tot zo’n 10% van de totale aankoopprijs van de woning. Voor een woning van 300.000 euro is dat dus 30.000 euro, een meer dan pittig bedrag.

It’s a deal?

Na het ondertekenen van het compromis moet de notaris dus nog de notariële akte opstellen. Dit moet uiterlijk binnen de vier maanden gebeuren. Tot dan blijft de woning eigendom van de verkoper. En vanaf dan is de zaak helemaal officieel beklonken. Gefeliciteerd!

Nog op zoek naar de voordeligste hypothecaire lening in de markt?

Bent u momenteel nog volop bezig met het financiële luik van uw zoektocht naar een nieuwe thuis? Houd dan zeker even halt bij Keytrade Bank en ontdek Keyhome, onze online hypothecaire lening, al drie jaar op rij (2023, 2024 en 2025) door Testaankoop verkozen als beste van de test: