House flipping : le jeu en vaut-il la chandelle ?

À première vue, cela semble de l’argent facilement gagné : vous achetez une maison délabrée, vous consacrez quelques dizaines de milliers d’euros à la rénover, puis vous la remettez sur le marché et vous faites fortune. Les émissions de téléréalité (américaines) consacrées au house flipping ne manquent pas et donnent l’impression que c’est un jeu d’enfant. Mais est-ce vraiment le cas ?

Ces dernières années, le prix de l’immobilier a flambé en Belgique. Aujourd’hui encore, la demande de biens immobiliers clé sur porte reste élevée. Nous sommes non seulement de plus en plus nombreux, mais le nombre de ménages de taille réduite augmente aussi et toutes ces familles veulent avoir un toit. En outre, de nombreuses personnes fortunées sont à la recherche de biens immobiliers supplémentaires pour diversifier leurs actifs. Les débouchés sont donc bel et bien là !

Homme/femme à tout faire

De même, l’offre de biens à rénover est importante. À ce jour, une grande partie des habitations en Belgique ne sont pas aux normes et relèvent de l’obligation de rénovation. Rien qu’en Flandre, plus de 2 millions de logements devront être adaptés d’ici 2040.

Il y a donc une demande suffisante d’habitations toutes prêtes d’un côté et une offre suffisante d’habitations à rénover de l’autre. Si vous êtes prêt(e) à mettre la main à la pâte, il semble donc de prime abord une bonne idée d’acheter une maison, de la retaper, puis d’encaisser la valeur de revente – surtout si vous vous définissez comme un homme ou une femme à tout faire.

Tout le monde peut-il être Bob le Bricoleur ?

Les conditions de marché semblent favorables. Mais beaucoup de Belges sautent-ils le pas pour autant ? « Hélas, oui », tempère le notaire Jelle Van Hove. « C’est un phénomène que j'observe souvent dans la pratique : des gens achètent des maisons, les retapent en quelques semaines ou en quelques mois, puis les revendent. Parfois, l’ensemble de ce processus d’achat et de revente dure à peine six mois, ce qui permet de douter de la qualité des rénovations. » De fait, pour certains, rénover semble synonyme de camoufler les défauts. « Les acheteurs risquent d’être dupés. Les problèmes d’humidité, les cas de mauvaise isolation ou d’utilisation de matériaux de construction de mauvaise qualité sont loin d’être exceptionnels. »

Mais si vous êtes de bonne foi, l’achat d’une maison à rénover est-il formellement déconseillé ? « Pas du tout », répond le notaire. « Toutefois, cela dépend bien sûr de nombreux facteurs. » Quelques points d’attention fiscaux et pratiques importants :

1. Les droits d’enregistrement

« Si vous achetez une maison à rénover (en tant que résidence principale ou secondaire) et que vous la revendez dans les 2 ans, les 3/5e des droits d’enregistrement vous sont remboursés », explique le notaire Jelle Van Hove. « En outre, si vous achetez une autre habitation (mais uniquement en tant que résidence principale) dans ce délai de 2 ans, vous pouvez aussi récupérer le solde (donc les 2/5e). »

2.La taxe sur la plus-value

« Si votre maison à rénover est votre résidence principale, vous ne payez pas de taxe sur la plus-value en la revendant », souligne le notaire Jelle Van Hove. « Si vous revendez la maison à rénover dans les 5 ans suivant l’achat (et que ce n’était pas votre résidence principale), vous payerez une taxe.

• Si vous faites du house flipping votre activité principale, ce revenu sera taxé à l’impôt sur les personnes physiques.
• Si le house flipping est un « hobby » ponctuel pour vous, vous payerez une taxe sur la plus-value de 16,5 %.
• Si le house flipping n’est pas votre activité principale, mais que vous le faites régulièrement, vous payerez une taxe sur la plus-value de 33 %.

La plus-value est la différence entre le montant d’achat et le montant de vente. Sur le plan fiscal, le « montant d’achat » est cependant un concept assez élastique. Le fisc vous autorise à majorer le prix d’achat d’un taux forfaitaire de 25 %. Chaque année, vous pouvez aussi compter 5 % de frais forfaitaires supplémentaires. Et si vous faites appel à un entrepreneur agréé, vous pouvez également ajouter ces frais au montant d’achat. » Dans l’exemple ci-dessous, vous revendez dans l’année une maison à rénover en tant que hobby ponctuel :

3. Un taux de TVA faible

Même si vous êtes très habile, mieux vaut confier à des professionnels le raccordement au gaz ou le calcul de stabilité. Là encore, le fisc épargne votre portefeuille : vous ne payerez que 6 % de TVA pour des travaux exécutés par un entrepreneur agréé. Il y a cependant certaines conditions à respecter. Par exemple, l’habitation doit avoir au moins 10 ans.

4. L’argent

Une maison, même à rénover, ne vous coûtera pas qu’une bouchée de pain. Bien que vous soyez plutôt en bonne position en tant qu’acheteur potentiel, vous devrez souvent vous préparer à négocier. La concurrence pourra être plus réduite si vous visez une maison en très mauvais état.

Une possibilité consiste à sacrifier une partie de votre épargne. Dans ce cas, mieux vaut prévoir non seulement une réserve pour les rénovations, mais aussi un tampon au cas où les choses « tourneraient mal ». De fait, en consacrant une somme importante à un investissement unique, vous courez un « risque de concentration » élevé.

« Si vous souscrivez un emprunt, vous devrez également tenir compte des conditions de financement de la banque », poursuit le notaire Jelle Van Hove. « N’oubliez pas non plus qu’un emprunt entraîne des frais et des taxes : des droits d’enregistrement, des droits d’inscription, des frais d’acte et des honoraires. La mainlevée de l’hypothèque ira aussi de pair avec certains coûts, comme une indemnité de remploi. Commencez donc par analyser en détail les frais, les subventions et les revenus potentiels. »

5.Le temps

Les travaux de rénovation vous prendront beaucoup de temps, surtout si vous voulez faire un ouvrage de bonne qualité. Oubliez donc vos soirées tranquilles sur le divan et vos city trips pendant le week-end. Outre du temps, il vous faudra de la patience : la remise en état d’une maison est généralement un marathon, pas un sprint.

6. Vos talents et vos limitations

Si vous devez recruter une armée de plombiers, d’électriciens et de peintres, vous y perdrez une grande partie de vos gains potentiels. Si vous n’êtes pas quelqu’un de manuel, vous devez être capable de bien planifier et de négocier pour obtenir les prix les plus compétitifs. Et si vous ne vous y connaissez pas en immobilier, que vous avez deux mains gauches et que vous n’êtes pas vraiment doué(e) pour planifier ou négocier ? Dans ce cas, il y a sans doute de meilleures solutions pour investir votre argent durement gagné.