Faire une offre immobilière ? Pourquoi vaut-il mieux y réfléchir à deux fois

La crise ? Connais pas ! En 2020, le marché immobilier belge aura semblé immunisé contre toute baisse. Même après la hausse vigoureuse de ces dernières années, les prix de l’immobilier résidentiel ont continué à augmenter. Dans certaines régions, un phénomène de « Fear of Missing Out » a enfiévré les candidats acheteurs, avec des prix d’offre dépassant parfois largement les prix de la demande. Dans ces situations, les émotions peuvent prendre le dessus et il arrive que des candidats acheteurs émettent une offre qu’ils ne peuvent en fait pas honorer.

Bien que nous pensons souvent le contraire, une offre est bel et bien contraignante. Qu'il s'agisse d'une offre qui est faite suite à une vente publique (que ce soit via biddit.be ou non). Ou une offre pour une vente privée (par exemple de gré à gré), peu importe. Dès que le vendeur reçoit votre offre et marque son accord, vous êtes lié(e). Même si, en tant qu’acheteur, vous n’obtenez finalement pas de prêt de la part de la banque, ce n’est pas une justification valable. Une fois qu’une offre a été acceptée, ni l’acheteur ni le vendeur ne peuvent faire machine arrière (sauf si les deux parties s’entendent pour renoncer à l’offre).

Heureusement, il existe quelques techniques pour vous prémunir un minimum en tant que candidat acheteur.

• 1. Associez une date d’échéance à votre offre

  Si vous faites une offre dans le cadre d’une vente de gré à gré, il est préférable d’y associer une date d’échéance. Cela signifie que vous décidez vous-même du délai de réflexion que vous souhaitez accorder au vendeur. A contrario, si vous émettez une offre sans préciser de date de validité, le vendeur peut en principe la garder sous le coude aussi longtemps qu’il le souhaite. Si le vendeur accepte votre offre, demandez à recevoir une confirmation écrite (c’est possible par e-mail).Si vous participez à une vente publique, les règles du jeu sont quelque peu différentes : votre offre reste contraignante même si une autre partie émet une offre supérieure à la vôtre. Par exemple, si le notaire constate que l’enchère du plus offrant ne peut pas être acceptée pour une raison quelconque (par exemple, si l’offrant s’avère en incapacité juridique), l’offre suivante peut toujours l’emporter. C’est pour cela que dans une vente publique, chaque offre reste contraignante 10 jours ouvrables après la fin de la période d’enchères.

• 2. Utilisez les conditions suspensives

  Si vous faites une offre, vous pouvez toujours la faire sous réserve. Plus précisément, vous pouvez y associer une ou plusieurs conditions suspensives. Si l’une des conditions n’est pas remplie, vous pouvez donc encore vous en sortir.Une condition suspensive fréquente est l’obtention d’un crédit. Vous devez y inclure le montant du prêt demandé. Si vous émettez une offre sous cette condition suspensive et que vous n’obtenez pas d’emprunt pour financer l’achat, votre offre expire. Pour invoquer la condition suspensive, vous devez fournir la preuve que vous avez demandé un crédit auprès d'au moins trois banques et que ces demandes ont été refusées. Comptez sur un délai de trois semaines pour recevoir cette preuve et assurez-vous d'indiquer le montant du prêt demandé.Vous pouvez encore assortir votre offre d’autres conditions suspensives : l’obtention d’une attestation de sol vierge, l’absence d’infractions urbanistiques… Là encore, associez-y une durée de validité.

• 3. Maîtrisez votre budget

  Avant de commencer à émettre des offres, mieux vaut connaître vos limites. Cela peut sembler aller sans dire, mais dans le feu de l’action, les émotions peuvent prendre le dessus et vous pourriez faire une offre supérieure à ce que vous pouvez vous permettre. Fixez-vous une limite et respectez-la à tout moment.Faites donc d’abord vos devoirs : à combien s’élèvent les droits d’enregistrement et les frais de notaire ? Quel est le montant de ma réserve et quel tampon financier vaut-il mieux conserver ? Quels sont les frais à prévoir pour les travaux d’aménagement ? Ma sécurité d’emploi est-elle suffisante ? Etc., etc.Avant de faire une offre, n’oubliez pas non plus de faire une simulation pour un crédit habitation. Chez Keytrade Bank, vous pouvez facilement le faire en ligne.

• 4. L’offre la plus élevée n’est pas toujours l’offre gagnante

  L’on pense souvent que la victoire va inévitablement à celui ou celle qui a les poches les plus profondes. Et c’est souvent le cas, notamment dans une vente publique. Cependant, dans une vente de gré à gré, le vendeur n’est pas tenu d’accepter l’offre la plus élevée : il est libre de choisir à qui il vend son habitation. Vous pouvez en tenir compte dans la formulation de votre offre et lors d’éventuelles négociations. C’est d’ailleurs à double tranchant : si vous faites une offre généreuse mais que vous y associez une longue liste d’exigences et de conditions, que vous faites preuve d’insistance ou que vous mettez votre avocat immobilier en copie de vos e-mails, vous pourriez refroidir le vendeur.

Vente publique ≠ vente de gré à gré

Comme nous l’avons vu, les ventes publiques peuvent impliquer d’autres règles que les ventes de gré à gré.

Vous achetez une habitation dans le cadre d’une vente de gré à gré (comme via un agent immobilier ou un particulier) ? Vous faites d’abord une offre, vous signez ensuite le compromis et l’acte suivra dans un délai de 4 mois. Vous pouvez aussi convenir d’un acompte. Dans ce cas, le montant restant sera imputé à la passation de l’acte.

Une vente publique se déroule autrement : il n’y a pas de compromis, un acte notarié est immédiatement signé. Vous devez payer les droits d’enregistrement et les frais de notaire dans les 5 jours ouvrables suivant la signature de cet act. Et puis vous devez payer le vendeur dans les 6 semaines après que vous ayez reçu la maison. Il est important de savoir qu’en tant qu’acheteur, au moment où l’habitation vous est attribuée, vous ne pouvez plus demander de délai de réflexion ou stipuler une condition suspensive.

Enfin, en tant que vendeur, tenez compte du fait que vous ne pouvez pas organiser vous-même de vente publique pour faire monter les enchères entre plusieurs candidats acheteurs : cette pratique est strictement réservée au notaire !