Acheter un bien pour le louer : un investissement judicieux ?

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Le marché de l’immobilier résidentiel a toujours exercé un pouvoir d’attraction particulier sur les Belges désireux de faire fructifier leur argent. Avec la promesse de revenus locatifs stables et la perspective d’une plus-value, l’achat d’un bien pour le mettre en location est une stratégie répandue auprès des investisseurs. Mais comme pour tout investissement, celui-ci comporte des avantages et des inconvénients, et il convient de tenir compte de plusieurs aspects.

Achat d’un bien pour le louer : les avantages

• Les revenus locatifs éventuels peuvent constituer un beau complément, prévisible et régulier, à vos autres revenus ou à votre pension. • Historiquement, la valeur de l’immobilier résidentiel a généralement tendance à augmenter au fil du temps en Belgique. Cette plus-value peut constituer une source de gain significative lors de la vente finale du bien.

• L’immobilier résidentiel peut offrir une bonne protection contre l’inflation. Les prix augmentent ? Les loyers et la valeur de votre bien immobilier augmentent en général également, de manière plus ou moins proportionnelle.

• Le bien immobilier que vous possédez en plus de votre habitation familiale peut vous aider à diversifier votre patrimoine, parallèlement aux liquidités, placements et autres actifs en votre possession. • Les fluctuations de prix à court terme sont moins prononcées pour l’immobilier résidentiel que pour les investissements.

• Si vous améliorez la qualité du bien et que vous le rendez écoénergétique, vous pouvez compter sur des subventions et des avantages fiscaux. Ces investissements augmentent en outre la valeur de l’habitation en question. Nos trois régions encouragent les acheteurs à rénover leur bien par le biais de primes ou de réductions de charges ou d’impôts, par exemple au travers du régime de TVA réduite pour la démolition et la reconstruction ou de la prime à la rénovation.

• La fiscalité attrayante sur les revenus locatifs est un atout pour les propriétaires bailleurs. En Belgique, les revenus locatifs réels ne sont pas (encore) imposés si le locataire n’utilise pas l’immeuble à des fins professionnelles (sauf si le fisc considère vos revenus locatifs comme des revenus professionnels).

Vous êtes ainsi imposé(e) sur les revenus locatifs

Si vous louez une habitation pour un usage privé, vous êtes en principe imposé(e) forfaitairement sur la base du revenu cadastral (RC) indexé. Le fisc augmente ce RC indexé de 40 % pour atteindre la base imposable. Celle-ci est alors taxée à un taux progressif via l’impôt des personnes physiques. Ce système est un peu compliqué, mais n’oubliez pas qu’il est généralement très avantageux pour les propriétaires bailleurs. En effet, vous n’êtes pas imposé(e) sur les revenus locatifs réels (comme c’est le cas dans la plupart des autres pays). Dans certains cas, le fisc peut toutefois estimer que vos revenus locatifs sont la conséquence d’une activité professionnelle et sont donc considérés comme des revenus professionnels. Vous courez ce risque surtout si vous louez plusieurs habitations et/ou contractez une série d’emprunts pour investir dans l’immobilier locatif. Dans ce cas, les revenus locatifs réels deviennent imposables ; les impôts à payer peuvent rapidement doubler. Vous pouvez toutefois déduire les frais prouvés, tels que les frais d’entretien, d’assurance incendie, de syndic, etc., mais ce système est généralement beaucoup moins avantageux. Veillez donc à bien vous informer si vous souhaitez acheter un bien immobilier pour le mettre en location !

Achat d’un bien pour le louer : inconvénients

• Investir dans l’immobilier résidentiel coûte cher, alors qu’il est également possible d’investir avec de petits montants. Pour pouvoir investir dans l’immobilier, vous avez aussi besoin de fonds propres. En effet, vous ne pouvez pas obtenir de prêt pour financer la totalité de l’habitation. Vous devrez donc toujours apporter des fonds propres.

• Lors de l’achat, vous payez des honoraires (pour l’acte immobilier et pour un éventuel acte de crédit), des droits d’enregistrement et d’autres frais éventuels. Chaque année, vous payez également un précompte mobilier et éventuellement d’autres taxes. Dans le cas d’un appartement, vous devez en outre tenir compte des frais de syndic et de la participation aux frais communs.

• Si vous vendez une habitation secondaire dans les 5 ans, vous payez une taxe sur la plus-value (16,5 % d’impôt sur le bénéfice, plus la taxe communale). Acheter un bien pour le louer est donc un investissement à long terme.

• Il faut du temps et de l’argent pour gérer et entretenir un bien immobilier. Les frais de rénovation, les réparations (importantes) et les interventions nécessaires pour satisfaire à la norme de performance énergétique sont également à votre charge. Si vous achetez aujourd’hui une habitation assortie d’un mauvais score PEB, vous devez effectuer une rénovation énergétique approfondie dans les 5 ans.

• Bien que l’immobilier résidentiel soit généralement considéré comme un investissement stable, il est aussi possible que les prix de l’immobilier baissent. Ainsi, en 2022 l’inflation a atteint 10,3 % en Belgique, tandis que les prix de l’immobilier n’ont augmenté « que » de 8 %. Si l’on tient compte de l’inflation, les prix réels de l’immobilier ont donc baissé de plus de 2 % en 2022.

• Les locataires ont des droits et il est rarement possible de rompre unilatéralement le bail. La location implique également un risque de défaut ou de retard de paiement. Et si vous n’avez pas de locataire pendant quelques mois, vous n’avez pas non plus de revenus.

• Si vous optez pour l’immobilier, vous prenez un risque de concentration. Vous achetez un type de bien en un endroit. De ce fait, le risque n’est pas réparti. • La fiscalité liée à l’habitation et à la location ne cesse d’évoluer. Les règles changent en permanence. Le régime fiscal s’appliquant aux revenus locatifs privés sur la base du revenu cadastral est toujours une épine dans le pied de l’Europe, et la Belgique devra bien un jour le modifier. C’est un risque important dont il faut tenir compte.

• Enfin, vous devez réfléchir à la planification de votre succession. Que se passera-t-il lors de votre décès, surtout si celui-ci intervient soudainement ? Votre partenaire et vos enfants éventuels auront-ils envie de gérer le bien immobilier quand vous ne serez plus là ?

Considérations importantes avant d’investir dans l’immobilier

Avant de franchir le pas et d’investir dans un bien en vue de le louer, vous devez prendre en compte divers aspects. L’emplacement de l’immeuble est crucial. Une bonne situation peut réduire le risque d’inoccupation et augmenter la valeur de votre investissement. Tenez compte de facteurs tels que la proximité des transports en commun, des écoles, des magasins et d’autres services. Outre l’emplacement, la performance énergétique a pris de l’importance au fil des ans. Plus le bien est économe en énergie, plus il est intéressant.

Vous devez aussi vérifier la faisabilité financière. Calculez les revenus et les dépenses potentiels, y compris le remboursement du crédit hypothécaire, les frais d’entretien, les impôts et les primes d’assurance. Cela vous aidera à évaluer le rendement potentiel et les flux de revenus.

Il est également important de choisir le bon type de bien. Les nouvelles constructions peuvent nécessiter moins d’entretien, mais sont souvent plus coûteuses. Les habitations plus anciennes peuvent requérir plus d’entretien, mais sont parfois moins chères à l’achat. Assurez-vous également d’être (et de vous tenir) au courant de la législation sur les baux et d’autres aspects juridiques. Si cela vous semble trop compliqué, vous pouvez toujours envisager d’investir dans l’immobilier coté en bourse. C’est est un autre moyen d’investir dans l’immobilier, sans les obligations et défis directs liés à la possession de biens physiques. Cette solution comporte aussi d’autres avantages, comme le seuil d’entrée plus bas (vous pouvez investir de petits montants), la diversification (votre patrimoine investi n’est pas concentré dans un seul bâtiment) et la liquidité (vous pouvez acheter et vendre des « briques en papier » d’un simple clic, sans devoir vous rendre chez le notaire, contrairement à l’achat d’un bien physique)

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