Pouvez-vous obtenir un prêt hypothécaire si vous êtes célibataire ?

Plus d’un tiers des ménages en Belgique sont constitués de célibataires et de parents isolés. Acheter sa propre habitation avec un seul revenu ? Mission impossible, entend-on souvent dire. Une affirmation que les chiffres contredisent. Mieux encore, en Belgique, environ une nouvelle hypothèque sur trois est octroyée aux célibataires.

De plus en plus de Belges achètent un appartement ou une maison seuls. Depuis un certain temps, les célibataires constituent le plus grand groupe d’acquéreurs d’appartements, et cette tendance se propage. Selon la Fédération du Notariat (Fednot), pas moins de 58 % des actes d’achat d’appartements enregistrés en 2024 ne mentionnaient qu’un seul nom.

La part des singles augmente également sur le marché des maisons. En 2024, un propriétaire sur trois – 38 % pour être précis – a acheté son bien sans partenaire. En Wallonie, où les prix de l’immobilier sont généralement plus bas, cette part est encore plus élevée : 45 % des habitations y ont été acquises par une personne seule. D’après les statistiques, les célibataires paient également en moyenne moins pour une habitation que les couples. En 2024, ils ont ainsi dépensé en moyenne 273 628 euros pour une maison, contre 360 597 euros pour les couples – probablement en raison du choix d’une habitation un peu plus modeste. Pour les appartements, la différence est un peu moins marquée : les célibataires ont payé en moyenne 252 070 euros, les couples 287 719 euros.

Les célibataires empruntent « autrement »

Lors de l’octroi d’un prêt, les banques appliquent les mêmes critères pour les personnes seules que pour les couples. Quand vous êtes célibataire, vous avez toutefois plus de charges sur vos épaules. Dans la pratique, les célibataires optent donc plus souvent pour un taux d’intérêt fixe et une durée plus longue, et empruntent un montant inférieur.

• Selon les données de l’Union Professionnelle du Crédit, environ 90 % des créanciers hypothécaires ont opté pour un taux d’intérêt fixe en 2024. Un taux fixe offre une certaine sécurité : la charge mensuelle reste constante, quelles que soient les fluctuations futures des taux. Étant donné que le filet de sécurité financière des célibataires est souvent plus limité, la plupart optent pour la sécurité et la tranquillité d’esprit à long terme.
• Alors que les hypothèques sont traditionnellement contractées pour 20 ans, bon nombre de singles empruntent sur 25 ou 30 ans. En étalant le remboursement sur davantage d’années, la mensualité diminue considérablement. Les ménages qui ne disposent que d’un seul revenu peuvent ainsi tout de même financer leur propre habitation sans charges mensuelles excessives. Attention : une durée plus longue signifie des intérêts plus élevés en fin de compte, mais accroît aussi la capacité d’achat et allège les frais au fil des ans. Rembourser 700 euros par mois peut sembler beaucoup aujourd’hui, mais dans 10 ou 20 ans, dans un contexte de hausse des salaires et d’inflation, ce montant sera peut-être bien plus facile à débourser. Nombre de célibataires choisissent délibérément d’emprunter plus longtemps maintenant, avec la perspective d’un remboursement anticipé ou d’un refinancement lorsqu’ils disposeront d’une meilleure marge financière.
• Les célibataires empruntent souvent des montants inférieurs par rapport aux couples parce qu’ils achètent un plus petit bien. Une maison individuelle deux façades, un appartement ou une habitation à rénover sont des choix populaires chez les célibataires.
• Les célibataires optent davantage pour un crédit habitation progressif. Cette formule consiste à payer moins les premières années, la charge mensuelle augmentant progressivement par la suite. Elle peut par exemple augmenter chaque année ou tous les cinq ans. Les jeunes acquéreurs ou les célibataires qui tablent sur une croissance de leurs revenus (ou qui envisagent un futur à deux revenus) disposent de la sorte d’une marge de manœuvre dans les premières années. La charge initiale plus faible vous permet d’emprunter davantage dans un premier temps. Après environ 10 ans, vos finances seront peut-être plus solides et vos mensualités plus élevées seront alors plus faciles à rembourser. Toutes les banques ne proposent pas cette formule de crédit. Chez Keytrade Bank, par exemple, le crédit habitation progressif n’est pas disponible actuellement.

Apport personnel et charge de crédit maximale

Les banques évaluent surtout votre demande en fonction du montant des fonds propres que vous apportez par rapport à la valeur de l’habitation et l’ampleur de votre charge de crédit mensuelle.

● Apport personnel requis. Selon la norme de la Banque Nationale de Belgique (BNB), les banques peuvent financer au maximum 90 % de la valeur d’achat. Concrètement, vous devez donc injecter au moins 10 % de votre épargne. En outre, c’est à vous de mettre la main à la poche pour payer les frais d’achat (droits d’enregistrement, frais de notaire et frais de dossier). Ces frais supplémentaires s’élevant souvent à environ 10 % du prix, votre apport total représente facilement 20 % du prix d’achat. Pour une habitation de 300 000 euros, vous devez donc pouvoir débourser environ 60 000 euros de fonds propres en tant que célibataire. Les banques peuvent toutefois être plus souples pour les jeunes acquéreurs. La BNB autorise un pourcentage limité des nouveaux emprunts avec une quotité supérieure (jusqu’à 100 %), mais ce n’est pas un droit. Dans la pratique, la plupart des banques demandent que l’acquéreur apporte un capital propre, idéalement 20 %.

● Charge de crédit et minimum vital. Auparavant, selon la règle empirique, votre mensualité pouvait s’élever à environ 1/3 de votre revenu net. À l’heure actuelle, les banques appliquent des critères plus précis. Ce qui compte, c’est surtout le montant dont vous disposez pour vivre – le minimum vital – après avoir payé tous vos crédits. Ce minimum vital requis pour les célibataires est généralement compris entre 1 100 et 1 200 euros environ par mois. En d’autres termes, après déduction de votre crédit habitation (et d’autres charges fixes comme des crédits en cours, votre facture d’énergie, le précompte immobilier, etc.), vous devez encore disposer d’un budget suffisant pour l’alimentation, les vêtements, les assurances, etc. Dans la pratique, cela signifie qu’une personne seule peut payer 50 % de son salaire net en charges de logement, tandis que pour les autres emprunteurs la limite est de 30 %, en fonction du niveau salarial et des coûts. Un contrat de travail à durée indéterminée ou une carrière stable est pratiquement indispensable.

Aides et avantages fiscaux

Pour l’achat de votre première habitation propre, vous pouvez bénéficier de certaines aides publiques qui facilitent quelque peu le financement.

1. À Bruxelles

• Abattement sur les droits d’enregistrement. Contrairement à la Flandre, Bruxelles n’offre pas de taux réduit, mais bien un abattement (exemption). Lors de l’achat d’une habitation à Bruxelles, les droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5 %, mais sous certaines conditions, il existe une exemption grâce à laquelle vous ne payez pas de droits d’enregistrement sur la première tranche de 200 000 euros du prix d’achat. Cela représente un avantage de 25 000 euros. Un abattement supplémentaire est également possible pour les travaux de rénovation destinés à améliorer les performances énergétiques.
• Prêts sociaux via le Fonds du Logement. Le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale octroie des crédits hypothécaires assortis de taux fixes compris entre 3,25 et 5 % (en fonction de la composition du ménage et des revenus). Ces crédits sont spécifiquement destinés aux candidats acquéreurs qui ne peuvent pas obtenir de financement auprès des banques traditionnelles en raison d’un revenu ou d’un apport personnel insuffisant. Plusieurs sociétés de crédit social agréées à Bruxelles octroient également des crédits hypothécaires à faible taux d’intérêt à des personnes qui ne peuvent trouver de solution sur le marché bancaire privé.

2. En Wallonie

• Droits d’enregistrement réduits pour le premier achat. Depuis le 1 janvier 2025, les droits d’enregistrement en Wallonie ont été ramenés de 12,5 % à 3 % pour l’achat d’une première habitation propre. Pour en bénéficier, il doit s’agir de votre habitation unique, vous devez y établir votre résidence principale dans les trois ans (ou cinq ans en cas de nouvelle construction/rénovation) et vous ne pouvez pas posséder d’autre habitation (sauf si vous vous engagez à la vendre dans les trois ans).
• Société Wallonne du Crédit Social. La SWCS est une institution qui octroie des crédits hypothécaires sociaux en Wallonie. Ses prêts sociaux offrent différents avantages, comme un taux d’intérêt fixe, une durée allant jusqu’à 30 ans et une réduction de 50 % sur les frais de notaire.
• Assurance gratuite logement garanti. En Wallonie aussi, il existe une assurance logement garanti (Assurance gratuite contre la perte de revenus), comparable à celle applicable en Flandre. Cette assurance vous aide à rembourser l’emprunt si vous vous retrouvez involontairement sans emploi ou en inapte au travail.

3. En Flandre

• Droits d’enregistrement réduits. La taxe d’enregistrement flamande pour habitation propre unique a été réduite de 3 % à 2 % depuis le 1 janvier 2025. Ce tarif s’applique au montant d’achat d’une habitation existante si vous ne possédez pas d’autre habitation et si vous allez l’occuper personnellement.
• Assurance logement garanti. Si vous contractez un crédit hypothécaire en Flandre, vous pouvez demander une Verzekering Gewaarborgd Wonen (Assurance logement garanti). Il s’agit d’une assurance gratuite pendant 10 ans qui prend en charge une partie de votre charge d’emprunt si vous vous retrouvez involontairement au chômage ou en incapacité de travail. Si vous ne disposez d’aucun revenu (par exemple à la suite d’un licenciement, d’une faillite d’entreprise ou d’une maladie), les autorités flamandes paieront une intervention mensuelle à la banque pendant 36 mois maximum.
• Prêts sociaux pour les revenus modestes. Les célibataires dont le revenu n’est pas très élevé peuvent éventuellement bénéficier d’un prêt social avantageux. En Flandre, il s’agit du Vlaamse Woonlening. Il vous permet d’emprunter à un taux inférieur et souvent de financer jusqu’à 100 % de l’achat (et des rénovations).

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