Acheter ou louer après vos 50 ans : quelle option correspond à votre avenir ?

Vous avez plus de 50 ans ? C’est peut-être le moment où vous commencez secrètement à rêver d’une maison sans travaux – ou justement avec une véranda. Mais allez-vous acheter ce rêve ou le louer ?

Vers 50 ou 60 ans, de grands changements surviennent. Si vous avez des enfants, ils quittent peu à peu le nid familial. Vous commencez à réfléchir prudemment à votre retraite. Vos besoins en matière de logement évoluent également. Vous vivez peut-être dans une grande maison familiale qui devient trop grande. Ou vous êtes peut-être locataire depuis des années et vous vous demandez si vous devez acheter avant de prendre votre retraite. Ce moment de la vie est crucial, car ces décisions ont un impact sur vos finances et votre qualité de vie pour les années à venir.

1. Les arguments en faveur de l’achat : pour qui l’achat d’un logement est-il (encore) intéressant ?

L’achat (ou le maintien de la propriété) peut être intéressant si vous êtes financièrement solide et que vous pensez profiter longtemps de votre logement. Voici quelques raisons pour lesquelles l’achat reste attractif :

• Sécurité du logement jusqu’à un âge avancé : en tant que propriétaire, vous avez la garantie de pouvoir rester dans votre propre logement aussi longtemps que vous le souhaitez. Vous n’avez pas à craindre que votre bail ne soit pas renouvelé ou que le propriétaire vende le bien. Cette stabilité est très rassurante pour beaucoup de personnes plus âgées.
• Investissement et succession : la propriété d’un bien est une forme de constitution de capital. Même après 50 ans, l’immobilier peut encore prendre de la valeur à long terme. Cette plus-value potentielle vous reviendra (en cas de vente ultérieure) ou reviendra à vos héritiers.
• Pas de loyer à payer pendant la retraite : si votre hypothèque est remboursée avant ou à l’âge de la retraite, vous ne payez plus de loyer. Cela réduit les frais fixes lorsque vos revenus diminuent. Même avec un crédit immobilier en cours, la charge mensuelle peut être inférieure à un loyer élevé. Dans certaines régions, les logements locatifs de qualité sont rares ou chers, ce qui rend l’achat intéressant.
• Logement adapté à vos souhaits : à un âge plus avancé, vous pouvez avoir des souhaits spécifiques : une maison de plain-pied, la proximité des commodités, etc. En tant que propriétaire, vous pouvez rénover et adapter la maison selon vos besoins (portes plus larges, douche à l’italienne, monte-escalier). La location offre beaucoup moins de liberté à cet égard.

Pouvez-vous encore obtenir facilement un crédit immobilier après 50 ans ?

Il n’existe officiellement aucune limite maximale légale d’âge pour souscrire un crédit hypothécaire en Belgique. Dans la pratique, les banques appliquent toutefois leurs propres critères. En général, un prêt doit être remboursé avant un certain âge, souvent fixé entre 70 et 75 ans. Les banques ne sont pas nécessairement réticentes à accorder des crédits aux emprunteurs plus âgés. Le groupe des 50 ans et plus empruntait toutefois pour une durée moyenne plus courte et finançait une grande partie lui-même.

Tenez toutefois compte de l’assurance solde restant dû (assurance vie liée au prêt). Les personnes qui empruntent à un âge avancé paient une prime plus élevée, car le risque pour l’assureur est plus important. Parfois, l’examen médical devient plus rigoureux à mesure que vous vieillissez, ce qui augmente la prime ou rend les conditions plus strictes.

2. Les arguments en faveur de la location : flexibilité et tranquillité

Les chiffres de la Confédération des professions immobilières (Confederatie van Immobiliënberoepen, CIB) montrent que les personnes de plus de 65 ans sont plus nombreuses à louer de nouveau après avoir été propriétaires. Une fois leur logement vendu, beaucoup sont attirées par une vie plus sereine en tant que locataires. Les avantages ne sont pas négligeables :

• Flexibilité : vous n’êtes pas lié à un seul endroit ou à un seul bien immobilier. Si votre situation change, vous pouvez déménager relativement facilement, par exemple pour vous rapprocher de la ville, des transports en commun ou de vos petits-enfants, ou pour emménager dans un appartement situé dans un cadre plus calme. Cette flexibilité est inestimable si vous ne savez pas encore exactement où vous souhaitez vous installer pour vos vieux jours. Si vous avez l’intention de voyager, de passer l’hiver dans des endroits ensoleillés ou si vous ne savez pas encore où vous souhaitez vous installer définitivement, la location vous offre la flexibilité nécessaire.
• Tranquillité d’esprit : les frais d'entretien et les réparations importantes sont à la charge du propriétaire. Vous ne devez pas vous soucier d’un nouveau toit, d’une nouvelle chaudière ou de la peinture de la façade. Cela vous apporte plus de sérénité. Dans un appartement loué, vous ne devez plus vous soucier des tâches telles que l’entretien du jardin ou le déneigement de l’allée. Si vous louez, vous pouvez réduire la taille de votre logement et consacrer votre temps libre à d’autres activités.
• Frais fixes moins élevés : en tant que locataire, vous ne payez pas de précompte immobilier (taxe foncière) et souvent moins d’assurances (uniquement une assurance pour votre mobilier). Les frais tels que la rénovation des ascenseurs dans un immeuble sont également à la charge du propriétaire. En principe, votre loyer mensuel est la principale dépense. Vous pouvez ainsi mieux planifier vos finances. Attention, les loyers sont toutefois indexés chaque année.
• Liquidité et utilisation du capital : en vendant votre maison (trop grande), vous pouvez libérer un capital important. Vous pouvez réinvestir cet argent (par ex. dans des placements), l’utiliser pour agrémenter votre retraite (voyages, loisirs) ou en donner une partie à vos enfants ou petits-enfants. Votre patrimoine n’est plus immobilisé dans des biens immobiliers, ce qui vous donne plus de marge de manœuvre financière et d’options.

Il y a toutefois quelques nuances à apporter. La location signifie que vous ne constituez pas de patrimoine. Chaque mois, vous versez de l’argent au propriétaire, sans rien recevoir en retour. Sur une longue période après vos 50 ans, cela peut représenter une somme importante. Vous perdez également une partie de votre liberté : le propriétaire peut décider de vendre le logement ou d’y emménager lui-même. Enfin, vous devez être capable de vous détacher mentalement de l’idée que c’est « votre chez-vous ». C’est un soulagement pour certains, mais une perte pour d’autres.

3. Quels sont les éléments à prendre en compte dans la comparaison ?

Il n’existe pas de calcul simple permettant de déterminer la meilleure solution entre la location et la vente. Cela dépend d’un ensemble de facteurs personnels. Nous énumérons les considérations les plus importantes :

• Comparaison financière : faites une comparaison réaliste entre le loyer mensuel et le coût mensuel de la propriété. Ce dernier comprend non seulement le remboursement éventuel d’un prêt hypothécaire, mais aussi l'entretien, les assurances, les taxes (telles que le précompte immobilier) et les rénovations importantes au fil des ans. En contrepartie, la location comprend le loyer (indexé chaque année) et des frais fixes moins élevés (assurance locataire, charges communes). Si vous vendez et placez l’argent, calculez également le rendement potentiel et dans quelle mesure celui-ci couvrirait votre loyer. Parfois, le rendement du capital (intérêts, dividendes) peut compenser en partie le loyer, vous permettant ainsi de conserver votre capital initial. L’inflation joue également un rôle : un taux d’intérêt fixe sur votre prêt peut être avantageux en cas d’inflation élevée, tandis que les loyers peuvent augmenter dans les mêmes proportions.
• Sécurité du logement vs flexibilité : dans quelle mesure est-il important pour vous d’avoir un toit, quoi qu’il arrive ? La propriété offre ce sentiment ultime d’être chez soi et la certitude que vous ne pouvez pas être obligé de déménager. Les locataires ont quant à eux l’avantage d’avoir plus de liberté. Pensez à vos perspectives d’avenir : souhaitez-vous vous installer au même endroit pour les 20 à 40 prochaines années (l’achat est alors plus avantageux) ou préférez-vous avoir la possibilité de déménager (la location est alors plus intéressante) ? Vous pouvez bien sûr toujours mettre votre propre logement en location et louer un autre bien ailleurs.
• Âge et qualité de vie : tenez compte de votre santé et de votre mobilité. La propriété de votre logement implique une pleine responsabilité, même à un âge avancé. Pouvez-vous (ou voulez-vous) encore le faire à 80 ans ? Si ce n’est pas le cas, il est tout à fait possible que vous déménagiez de toute façon plus tard dans une résidence-service ou une location adaptée. Dans ce cas, il peut être plus judicieux de louer maintenant et de réduire progressivement votre patrimoine immobilier que de devoir vendre une maison à un âge avancé. En revanche, si vous êtes en bonne santé, actif et que vous appréciez votre environnement familier, il peut être préférable de rester propriétaire.
• Héritiers et planification de la succession : votre choix influencera ce que vous pourrez laisser à vos proches plus tard, ainsi que les coûts que cela implique. Votre propre habitation tombera dans la succession à votre décès et vos héritiers (enfants, partenaire non officiel, etc.) paieront des droits de succession sur cette maison. En Flandre, ces droits s’élèvent jusqu’à 27 % pour les enfants et à 30 % à Bruxelles/Wallonie. Toutefois, le conjoint survivant ou le cohabitant légal bénéficie d’une exonération totale des droits de succession sur le logement familial. En louant, vous ne laissez aucun bien immobilier derrière vous, mais éventuellement un patrimoine financier, voire pas grand-chose, si vous en dépensez une partie ou si vous le donnez de votre vivant. Si vous donnez une partie du produit de la transaction immobilière à vos enfants de votre vivant, vous pouvez le faire avec des droits de donation réduits, ou même sans droits de donation.
• Vérifiez les conditions du marché : bien que cela ne soit pas déterminant, il est utile de vérifier le marché de l’immobilier et les taux d’intérêt. Si les prix de l’immobilier sont historiquement élevés et que les taux d’intérêt le sont également, la location peut s’avérer temporairement plus intéressante et reporter un achat peut s’avérer judicieux. À l’inverse, si les prix sont raisonnables ou les taux d’intérêt en baisse, il peut valoir la peine d’acheter maintenant. Cependant, n’essayez pas d’anticiper les futures évolutions, mais prenez-les comme un facteur parmi d’autres.
• Valeur émotionnelle et tranquillité d’esprit : quels que soient les chiffres, vous devez veiller à votre sérénité. Certaines personnes ne peuvent se faire à l’idée de louer (Tout cet argent est perdu et je n’en tire rien). D’autres sont stressées à l’idée d’avoir une maison (et si quelque chose tombe en panne ? Je ne veux plus faire de travaux). Essayez d’évaluer ce qui vous apporte le plus de tranquillité d’esprit. Pour certains, avoir sa propre maison est synonyme de sécurité émotionnelle. Pour d’autres, c’est comme un poids supplémentaire. Tous ces sentiments sont valables.

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