La Belgique devient un acteur mondial de l’immobilier de santé

Mis à jour le 30-03-26

Un géant de l’immobilier de santé qui pèse 12 milliards d’euros : c’est ce qu’aspirent à créer Aedifica et Cofinimmo en fusionnant. Dans un secteur où l’échelle devient essentielle, ces deux entreprises vont donner naissance à un bloc capable de rivaliser avec des géants internationaux. Entre-temps, l’offre d’échange d’Aedifica sur Cofinimmo est une réussite : près de 80 % des actionnaires de Cofinimmo ont proposé leurs actions.

Ce mariage se déroule sur fond de pressions internationales en faveur d’une consolidation. Les entreprises immobilières européennes sont relativement petites, selon les données de l’European Public Real Estate Association (EPRA) : en tout, ses 450 acteurs représentent à peine 13 % de l’immobilier mondial coté en bourse. Ce déficit d’envergure les rend vulnérables à des rachats par des acteurs étrangers bien capitalisés. À cet égard, ces dernières années, ce sont surtout les mastodontes américains qui aspiré des entreprises. Et à Bruxelles, deux acteurs ont déjà disparu des indices en 2024 : le spécialiste des bureaux Befimmo et Intervest Offices & Warehouses.

Une période attrayante pour les acquisitions

Bien que les taux d’intérêt soient stabilisés, de nombreuses sociétés immobilières européennes présentent des décotes importantes par rapport à leur valeur intrinsèque. Cela les rend attrayantes pour les repreneurs bien capitalisés. Autrement dit : qui ne veut pas être absorbé (par des Américains) doit lui-même fusionner et passer à l’échelle supérieure. « Ce n’est pas tous les jours qu’on a l’occasion de racheter la maison de son voisin au rabais », comme l’a aussi fait remarquer l’économiste en chef de Trends-Tendances, Daan Killemaes, au sujet du timing du projet de fusion. Le groupe deviendrait ainsi le quatrième plus grand acteur au monde, après trois géants américains. Et puis, il y a le contexte démographique. Le vieillissement de la population en Europe s’accélère : les premiers baby-boomers fêtent cette année leurs 80 ans. Mieux vaut unir ses forces aujourd’hui que dans 10 ans.

1 + 1 = 3

Synergie et économies d’échelle sont au cœur de la logique d’Aedifica. Les deux entreprises sont axées sur le logement de personnes âgées nécessitant des soins. Ce chevauchement permettrait une répartition plus efficace des coûts, même si Cofinimmo possède encore des bureaux dans son portefeuille, ainsi que des cafés loués à AB InBev. L’offre d’échange courait jusque début mars 2026. Aedifica avait besoin d’au moins 50 % plus une action pour acquérir le contrôle de Cofinimmo, un objectif largement atteint. Près de 80 % des actionnaires de Cofinimmo ont proposé leurs actions (source). Les deux entreprises doivent maintenant faire approuver la fusion lors d’une assemblée générale extraordinaire. La fusion entraînera la suppression de l’action Cofinimmo de la bourse.

Le processus n’a pas été un long fleuve tranquille. L’Autorité belge de la concurrence s’est d’abord montrée critique au sujet de l’association des deux plus grands acteurs belges du secteur de l’immobilier de santé, retardant ainsi de plusieurs mois la réalisation du projet (source). Après négociations, le gendarme a donné son feu vert, à condition qu’Aedifica vende pour 300 millions d’euros d’immeubles dédiés aux soins de santé en Belgique au cours des quatre prochaines années.

Avec ce mariage, le groupe sera repris dans davantage d’indices immobiliers internationaux et pourrait également améliorer sa notation de crédit, ce qui sera avantageux pour les coûts de financement. Enfin, la taille augmente la résilience : un portefeuille diversifié sur plusieurs pays a une meilleure répartition du risque. Aedifica est active en Europe du Nord, où Cofinimmo est à peine présente. Réciproquement, Cofinimmo donnerait à Aedifica accès aux marchés d’Europe du Sud. Autrement dit : sur les plans géographique et opérationnel, les deux entreprises se complètent.

Qu’est-ce qu’une SIR ?

Aedifica et Cofinimmo sont toutes deux des sociétés immobilières réglementées (SIR). Il s’agit de sociétés immobilières cotées en bourse qui répondent à des conditions légales spécifiques. Le statut de SIR a été créé pour permettre aux investisseurs privés d’investir dans l’immobilier boursier à des conditions fiscales attrayantes. La Belgique compte environ 15 SIR au total.

Pour les investisseurs, le statut de SIR offre plusieurs avantages. Tout d’abord, le rendement de dividende est élevé, car les SIR doivent distribuer au moins 80 % de leurs bénéfices chaque année. En outre, comme les SIR ne paient pas (ou peu) d’impôt sur ces bénéfices, elles versent généralement des dividendes plus élevés que les entreprises classiques. Ajoutons à cela le fait que le précompte mobilier (impôt sur les dividendes) sur certaines SIR a été réduit de 30 % à 15 %. Ce taux préférentiel s’applique aux SIR qui investissent au moins 80 % dans l’immobilier résidentiel de soins dans l’Espace économique européen (uniquement encore d’application pour Care Property Invest).

Par ailleurs, une SIR permet d’investir dans de grands projets immobiliers avec de petits montants. Une seule action vous donne une exposition à tout un portefeuille de bureaux, d’entrepôts, de maisons de repos et/ou de centres commerciaux. Vous ne devez donc pas acheter vous-même un immeuble pour percevoir un loyer. En outre, une société immobilière cotée en bourse est beaucoup plus liquide que l’immobilier direct : vous pouvez acheter ou vendre vos actions chaque jour de bourse, ce qui n’est pas possible avec la « brique ». Enfin, le cadre légal (évaluations trimestrielles obligatoires, limites d’endettement, etc.) vous protège et crée la transparence.

Actions immobilières belges : qui est qui ?

La Belgique compte un large éventail de sociétés immobilières cotées en bourse, petites et grandes. Depuis mars 2025, quatre SIR sont même reprises dans l’indice BEL 20, ce qui montre à quel point le secteur est présent sur la bourse bruxelloise. Outre le groupe logistique WDP (portefeuille de 8,6 milliards d’euros au 31/12/2025), Cofinimmo (portefeuille de 6 milliards d’euros au 31/12/2025) et Aedifica (6,3 milliards d’euros au 31/12/2025), Montea (immobilier logistique) a fait son entrée dans le BEL 20. Cette société se spécialise dans les entrepôts et les centres de distribution, avec un portefeuille de 3,2 milliards d’euros au 31/12/2025. Du côté des acteurs de taille moyenne, nous avons Xior (logements pour étudiants – 3,6 milliards d’euros au 31/12/2025) et Retail Estates (2,1 milliards d’euros au 31/3/2025).

Enfin, les petits acteurs belges de l’immobilier sont Care Property Invest (soins), Vastned (commerce de détail), Wereldhave Belgium (commerce de détail), Home Invest Belgium (résidentiel), Ascencio (commerce de détail), Inclusio (résidentiel), Warehouses Estates Belgium (commerce de détail, logistique, bureaux), QRF (magasins) et Immo Moury (bureaux, résidentiel, magasins).

Quel est l’attrait de l’immobilier coté en bourse pour les investisseurs ?

L’immobilier est connu en tant qu’investissement tangible. L’immobilier coté en bourse combine cet atout avec la liquidité d’une action.

Et comme les SIR sont obligées de distribuer la majeure partie de leurs bénéfices, les rendements de dividende sont souvent plus élevés que dans de nombreux autres secteurs.

En outre, les sociétés immobilières offrent souvent des flux de trésorerie prévisibles. Leurs revenus proviennent de contrats de location qui sont souvent de longue durée (selon les rapports annuels d’Aedifica et de Cofinimmo, la durée moyenne pondérée de leurs baux est respectivement de 19 et 13 ans).

De plus, les contrats de location sont souvent liés à l’inflation, de sorte que les revenus locatifs augmentent au fil du temps. Pour les investisseurs, c’est une couverture partielle contre la hausse du coût de la vie : la juste valeur des revenus locatifs est maintenue.

La diversification est un autre atout. L’immobilier coté en bourse n’évolue pas toujours en phase avec les actions traditionnelles. Certains segments spécialisés (par ex. l’immobilier de santé ou résidentiel) peuvent suivre leur propre dynamique. En outre, la plupart des SIR répartissent leur portefeuille sur des centaines d’immeubles et des dizaines de locataires, ce qui réduit le risque individuel. Avec ce vaste éventail de possibilités, l’immobilier est un secteur où tout le monde peut trouver son compte. C’est pour cette diversification que de nombreux investisseurs ajoutent des fonds immobiliers à leur portefeuille, ainsi que pour en faire un volet défensif avec des revenus fixes.

Précisons aussi que le parc immobilier est entre les mains d’équipes spécialisées dans sa gestion, son développement et son financement, qui ont aussi accès à des transactions et des marchés inaccessibles aux investisseurs particuliers.

Enfin, certaines sociétés immobilières peuvent constituer des cibles d’acquisition intéressantes. C’est d’autant plus vrai dans un climat où les cours boursiers de ces acteurs sont inférieurs à leur valeur intrinsèque.

L’immobilier coté en bourse va aussi de pair avec des risques. La valeur des actions immobilières peut fluctuer fortement du fait de l’évolution des taux d’intérêt, des ralentissements économiques ou d’évolutions réglementaires.

Comment investir dans l’immobilier coté en bourse ?

Il y a plusieurs manières d’investir dans l’immobilier boursier. L’approche la plus directe consiste à acheter des actions individuelles de SIR. Pour celles et ceux qui recherchent davantage de diversification, il existe plusieurs fonds immobiliers et ETF thématiques, qui vous donneront accès d’un coup à des dizaines d’entreprises immobilières et répartiront votre risque sur plusieurs pays et segments du marché.

Avant d’investir, consultez les caractéristiques et risques principaux des instruments financiers.

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