Emprunter pour une seconde résidence : quelles sont vos options ?

Vous rêvez depuis longtemps d’avoir votre propre pied-à-terre à la côte pour vous évader régulièrement. Ou vous avez envie d’investir dans un appartement en plein centre-ville, pour le mettre en location par la suite et percevoir des revenus. Quelles bonnes idées ! La seule chose, c’est que vous avez encore un prêt en cours pour votre propre habitation. Pouvez-vous réemprunter pour une seconde résidence ? Est-ce financièrement réalisable ? Et qu’en est-il des aspects fiscaux ? Un bref récapitulatif.

Comment emprunter de l’argent pour une seconde résidence ?

Si vous avez un emprunt en cours, deux options de financement potentiellement intéressantes s’offrent à vous :

• Vous souscrivez un tout nouveau prêt hypothécaire en plus de votre prêt actuel
• Vous effectuez une reprise d’encours de votre emprunt existant

1. Un tout nouveau prêt hypothécaire

Comme pour le financement d’une première habitation familiale, vous pouvez solliciter un nouveau prêt hypothécaire pour une seconde résidence ou un immeuble de rapport. En soi, le processus de demande ne diffère pas beaucoup de celui du premier prêt hypothécaire. Par exemple, vous devez à nouveau faire appel à un notaire et payer des droits d’enregistrement.

Toutefois, il y a lieu de tenir compte d’un certain nombre de conditions adaptées lorsque vous souhaitez prendre une hypothèque supplémentaire :

Apport personnel : pour un deuxième prêt hypothécaire, un apport personnel plus élevé que pour le premier prêt peut être requis, afin de compenser le risque accru pour la banque.

Stabilité et niveau des revenus : êtes-vous suffisamment stable financièrement pour rembourser deux prêts hypothécaires en même temps ?

Dettes existantes : vos dettes existantes, y compris votre premier prêt hypothécaire, sont évaluées plus précisément pour déterminer votre endettement total.

Revenus locatifs : pour les immeubles de rapport, les banques tiendront compte des revenus locatifs potentiels que le bien peut générer. Il est toutefois possible que ces produits ne soient pas pris en compte à 100 % dans le calcul. En tant que bailleur, vous êtes en effet également responsable de certains frais (imprévus), tels que l’entretien, les nouveaux investissements, le précompte immobilier, etc.

Valeur du bien immobilier : la banque examine, avec un soin particulier, la valeur du deuxième immeuble, ainsi que le ratio de l’emprunt par rapport à celle-ci.

Destination du bien : l’immeuble sera-t-il prochainement utilisé pour la location, comme maison de vacances, etc. ? L’affectation peut également avoir un impact sur l’évaluation et les conditions du prêt.

Attention : le passage d’un à deux prêts hypothécaires implique logiquement un certain nombre de changements. Tant pour la banque que pour vous en tant que client :

• Deux emprunts simultanés augmentent votre risque financier pour la banque et peuvent donc générer des coûts totaux plus élevés.
• Gérer deux prêts distincts peut entraîner des démarches administratives et de remboursement plus complexes. Faites appel à une banque qui vous accompagnera efficacement dans ce projet.
• Vous devez constituer un deuxième gage.

Comme pour le financement d’une première habitation familiale, vous pouvez contracter un nouveau prêt hypothécaire pour une seconde résidence ou pour un immeuble de rapport. D’autres options se présentent à vous.

2. Reprise d’un prêt hypothécaire existant

Peut-être avez-vous déjà remboursé en grande partie votre premier prêt hypothécaire. Dans ce cas, une reprise d’encours peut être intéressante.

Concrètement, vous empruntez à nouveau le capital remboursé de votre premier emprunt pour financer votre nouvel emprunt au taux en vigueur à ce moment-là. Pour cette partie, vous ne devez d’ailleurs pas présenter de nouvelles garanties auprès du notaire et vous économisez sur les frais d’acte.

En revanche, vous courez le risque que votre première habitation serve également de gage pour votre deuxième emprunt. Si vous ne pouvez donc pas rembourser votre emprunt, la banque pourra donc mettre votre habitation en vente.

Quel choix est le plus logique pour vous ?

Le montage financier que vous adopterez finalement en accord avec votre banquier dépend de différents facteurs :

• De quel montant avez-vous besoin exactement ?
• Quelles garanties financières pouvez-vous offrir à la banque ?
• Quelles sont les conditions de votre prêt hypothécaire actuel ?

Combien pouvez-vous emprunter pour une seconde résidence ?

Le montant que vous pourrez finalement emprunter auprès de la banque sera déterminé entre autres par vos revenus, vos dettes en cours et la valeur de l’habitation en question.

Les banques analyseront votre situation financière en détail afin d’évaluer au mieux votre capacité de remboursement. En général, les banques sont disposées à octroyer un prêt pour une seconde résidence, mais les conditions peuvent être plus strictes par rapport à une première hypothèque.

Y a-t-il encore un avantage fiscal lié aux secondes résidences ?

Malheureusement non. Depuis le 1er janvier 2024, les amortissements en capital et les primes d’assurance solde restant dû dans le cadre d’un prêt hypothécaire pour une seconde résidence ne sont plus déductibles fiscalement. Les intérêts présentent toutefois encore un avantage fiscal.

Quelles sont vos chances de réussite ?

En bref, la manière dont vous emprunterez prochainement pour acquérir une seconde résidence est tout sauf un no brainer. Tant vous que votre banque devrez prendre une décision mûrement réfléchie en vue d’assurer l’avenir.

Où en êtes-vous aujourd’hui ? Quelles sont vos chances d’obtenir un accord pour un prêt hypothécaire en vue de financer une seconde résidence ? Nous pouvons d’ores et déjà effectuer une estimation très solide pour vous. Faites immédiatement la simulation Keyhome et franchissez la première étape cruciale vers l’acquisition de votre nouvelle habitation.

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