Que faire si votre habitation présente un vice caché ?

Vous avez acheté une maison, mais vous découvrez maintenant de graves problèmes qui sont restés cachés lorsque vous avez visité la maison. Quels sont vos droits ? Et que pouvez-vous exiger du vendeur ? Essayons d’en savoir plus avec Guy Van Der Steichel, avocat en droit immobilier chez VDS Advocaten.

1. Qu’est-ce qu’un « vice caché » ?

« Selon le Code civil belge (article 1641), un vice caché est un défaut qui rend le logement impropre à un usage normal, ou qui diminue tellement cet usage que vous n’auriez pas acquis le logement, ou seulement à un moindre prix, si vous aviez connu ce vice » explique Guy Van Der Steichel.

Il y a trois conditions :

• Le vice doit être caché : cela signifie qu’un acheteur normal et prudent ne pouvait pas le voir lors des visites. Exemples : vers du bois dans les poutres porteuses d’un grenier difficilement accessible ou un problème d’égouttage qui ne survient que lorsque vous tirez deux chasses en même temps.
• Le vice doit être grave : il doit empêcher l’utilisation normale de l’habitation ou au moins influencer le prix de l’habitation. Une poignée de porte cassée n’est pas un vice caché, en revanche, un grenier qui semble sur le point de s’effondrer en est un.
• Le vice devait déjà exister au moment de la vente : il devait, pour ainsi dire, être déjà « en germe » au moment du transfert de propriété.

« L’usure normale ou les vices de vieillissement normaux ne relèvent pas des vices cachés » souligne-t-il. « Si vous achetez une maison âgée de 100 ans, vous devez vous attendre à ce que tout ne soit pas aussi neuf et qu’il y ait, par exemple, un peu d’humidité dans les murs. Le vendeur n’est pas non plus responsable des vices qui n’apparaissent qu’après la vente, par exemple en raison de votre propre utilisation ou d’une catastrophe naturelle. » Pour les nouveaux projets de construction, une responsabilité décennale s’applique aux entrepreneurs et aux architectes. Ils restent de toute façon responsables pendant 10 ans pour les vices graves.

2. Comment savoir si le vice était « caché » au moment de l’achat ? Et si vous aviez pu le voir, mais que vous ne l’aviez pas remarqué ?

« La loi est claire ici : en tant qu’acheteur, vous avez un devoir d’investigation. Vous êtes censé inspecter soigneusement l’habitation. Les vices visibles lors d’une visite à domicile classique ne peuvent pas faire l’objet d’une réclamation » explique Van Der Steichel.

Exemples de vices visibles : fissures apparentes dans les murs, taches d’humidité au plafond, façade qui s’écaille ou fenêtre qui ne peut plus s’ouvrir (mais que vous auriez pu tester). Si vous ne remarquez pas ces vices lors de votre visite, cela relève de votre propre responsabilité.

« Un vice n’est véritablement caché que si même un acheteur avisé ne peut raisonnablement pas le découvrir. Pensez à l’humidité derrière un papier peint récemment posé, aux insectes xylophages dans des espaces inaccessibles ou aux problèmes structurels qui ne se révèlent qu’en cas de fortes pluies. »

L’identité de l’acheteur joue également un rôle. « On attend d’un professionnel de l’immobilier ou d’un entrepreneur qui achète un bien immobilier qu’il effectue des recherches plus approfondies qu’un particulier ordinaire. La jurisprudence est donc plus stricte dans l’évaluation de ce qui est ‘caché’ si l’acheteur est lui-même expert en construction » ajoute-t-il.

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3. Dans quel délai devez-vous signaler un vice caché au vendeur ?

La loi parle de « bref délai », mais ne donne pas de période exacte. Dans la pratique, la jurisprudence s’applique généralement quelques semaines ou quelques mois après la découverte du vice. « Si vous attendez trop longtemps, le juge peut estimer que vous avez accepté le vice ou que la preuve n’est plus possible. »

Il est donc préférable de signaler le vice dès qu’il est découvert. « Une déclaration orale ne suffit pas, car vous devez pouvoir prouver ultérieurement que vous vous êtes plaint à temps. Ensuite, vous devez également engager une action en justice dans un bref délai (par voie d’assignation) si vous ne parvenez pas à un accord avec le vendeur. »

4. Que devez-vous faire concrètement dès que vous découvrez le vice ?

Documentez tout

Prenez immédiatement des photos et/ou des vidéos détaillées du vice. Indiquez quand vous l’avez découverte et en quoi consiste exactement le vice. Conservez tous les documents pertinents (acte de vente, correspondance, rapports d’expertise, etc.).

N’aggravez pas le vice

Vous avez une obligation de limitation des dommages. Prenez des mesures pour éviter d’autres dommages (par exemple, colmater temporairement une fuite), mais n’effectuez pas encore de réparations définitives sans autorisation. Si vous réparez vous-même le vice sans que le vendeur ou son expert n’ait eu l’occasion de le voir, vous ne pourrez plus l’utiliser ultérieurement comme preuve.

Faites-vous accompagner sur le plan juridique

Contactez un avocat spécialisé en droit de la construction ou votre assurance protection juridique. Ils pourront évaluer si vous avez un dossier solide.

Faites appel à un expert en construction

Faites constater le vice par un expert en construction indépendant ou un architecte. Ce rapport est important comme preuve. « Attention : l’expert doit pouvoir démontrer que le vice était déjà présent au moment de la vente, il ne suffit donc pas de décrire le dommage » indique l’avocat.

Envoyez une mise en demeure par recommandé

Informez le vendeur du vice par écrit (par recommandé). Décrivez le problème, joignez le rapport d’expertise et demandez sa réaction dans un délai raisonnable.

Essayez de trouver un accord à l’amiable

Invitez le vendeur à une constatation contradictoire (lorsque les deux parties sont présentes). Souvent, cela conduit à une comparaison sans procès.

Assignation en l’absence de résultat

S’il n’y a pas de solution, vous devez faire rédiger une assignation dans les plus brefs délais et citer le vendeur devant le tribunal.

5. Que pouvez-vous exiger du vendeur ?

Vous avez deux options principales :

• Option 1 : Dissolution de la vente Vous restituez le bien immobilier et vous récupérez le prix d’achat intégral ainsi que les frais engagés. Cette option est rare et n’est possible qu’en cas de vices très graves qui rendent l’habitation inhabitable.
• Option 2 : Réduction de prix Vous conservez l’habitation, mais réclamez un remboursement partiel du prix d’achat. Le montant à recouvrer correspond à ce que vous auriez payé de moins si vous aviez connu le vice. C’est l’option la plus courante.

La loi ne vous donne pas le droit d’exiger réparation du vendeur. Vous pouvez exiger une indemnisation couvrant les frais de réparation, mais le vendeur n’est pas tenu d’exécuter lui-même les travaux.

Si le vendeur avait connaissance du vice et l’avait dissimulé (de mauvaise foi), vous pouvez, en plus de la réduction de prix, réclamer des dommages et intérêts pour :

• Frais d’expertise
• Frais temporaires de déménagement ou d’hôtel
• Dépréciation
• Dommages moraux (stress, inconfort)

Dans la pratique, de nombreux dossiers se terminent par un règlement à l’amiable où le vendeur rembourse une partie des frais de réparation ou paie une somme forfaitaire.

6. Quel rôle joue le notaire ou le courtier lorsqu’un vice caché est constaté ? Ont-ils une quelconque responsabilité ?

« Le notaire n’est en principe pas responsable des vices cachés. Son rôle se limite à la rédaction de l’acte authentique et au contrôle des aspects juridiques (transfert de propriété, hypothèques, extraits d’urbanisme) » explique Van Der Steichel.

« Le notaire n’a pas l’obligation d’examiner l’état matériel du bâtiment. Il doit toutefois vous informer correctement des clauses de l’acte, comme une éventuelle clause d’exonération (exclusion de responsabilité). »

Le courtier a une obligation d’information plus importante. En tant qu’intermédiaire, il doit transmettre correctement les informations pertinentes sur l’état du bien. Un courtier peut être responsable s’il :

• a donné des informations erronées ou trompeuses
• a caché délibérément un vice connu
• aurait dû connaître le vice en tant que professionnel

« Dans la pratique, la responsabilité du courtier est difficile à prouver. Il peut généralement affirmer qu’il devait également se fier aux informations du vendeur. »

7. Que se passerait-il si le vendeur connaissait le vice, mais le dissimulait ?

Un vendeur qui dissimule un vice connu agit de mauvaise foi. Cela a des conséquences importantes :

• Le vendeur ne peut invoquer une clause d’exonération (clause de garantie)
• Vous pouvez réclamer une indemnisation plus élevée
• Le vendeur risque même des poursuites pénales pour fraude
• Le juge sera plus rapidement de votre côté

La preuve de mauvaise foi est souvent la partie la plus difficile. « Vous devez prouver que le vendeur connaissait ou aurait dû connaître le vice et qu’il l’a délibérément caché. Exemple : vous découvrez un grave problème d’humidité. Il s’avère que le vendeur a rapidement fait poser un nouveau papier peint un mois avant la vente et a rendu la cave inaccessible. L’entrepreneur témoigne qu’il a été chargé de 'cacher l’humidité'. Il peut s’agir d’une preuve de mauvaise foi. »

8. Que faire si vous avez acheté l’habitation lors d’une vente publique ?

En cas de vente sous autorité judiciaire – pensez à une vente forcée par le tribunal ou à une vente aux enchères publiques par l’intermédiaire d’un notaire – il n’y a aucune garantie contre les vices cachés. L’acheteur accepte explicitement d’acheter sans recours. « Il s’agit d’un contexte juridique particulier : le raisonnement est que le vendeur (souvent une banque ou le tribunal) ne connaît pas le bien comme un vendeur ordinaire et ne peut donc pas être tenu responsable des vices cachés. Lorsque vous achetez une maison aux enchères, vous vous engagez donc généralement à ne pas faire de réclamations pour vices cachés, sauf en cas de fraude avérée. »

9. Et si vous ne découvrez le vice que plusieurs années plus tard ? Y a-t-il des délais de prescription ?

Le délai de prescription en cas de vices cachés est complexe :

• Bref délai (délai de forclusion) L’action en justice doit être introduite dans un « bref délai » après découverte. Il s’agit d’un délai de forclusion, pas d’un délai de prescription.
• Long délai (délai de prescription) En outre, il existe un délai de prescription après le transfert de propriété. Si vous ne découvrez un vice caché qu’après 8 ans, vous n’avez peut-être plus de recours, même si vous le signalez immédiatement.
• Exception : responsabilité décennale Pour les vices graves des habitations relativement neuves (moins de 10 ans), vous pouvez éventuellement vous adresser à l’entrepreneur ou à l’architecte via la responsabilité décennale, même si vous ne pouvez plus poursuivre le vendeur initial.

Attention : ces délais sont indicatifs. La jurisprudence apprécie toujours cas par cas.

10. Comment éviter les tracas et les coûts ?

Soyez attentif aux signaux suspects. Pensez aux murs fraîchement peints ou au nouveau papier peint, aux espaces inaccessibles (grenier, cave), aux odeurs étranges (moisissure, humidité), aux meubles placés stratégiquement contre les murs, et au vendeur qui esquive les questions…

Lisez aussi : À quoi faut-il faire attention lors de l’achat d’une maison ?

Faites effectuer une inspection par un expert. Un expert indépendant procède à une inspection approfondie préalable de l’habitation. C’est votre meilleure protection.

Visitez l’habitation au moins deux fois. Dans différentes conditions météorologiques. Testez tout : chauffage, robinets, prises électriques, interrupteurs, toilettes, portes, fenêtres…

Posez des questions ciblées. Demandez explicitement : humidité, fuites, chauffage, égouts, toiture, électricité, rénovations antérieures, sinistres d’assurance, … Faites-le de préférence par e-mail afin d’obtenir une déclaration écrite.

Lisez attentivement l’acte de vente. Prêtez attention aux clauses d’exonération. Faites-les expliquer par le notaire. Demandez éventuellement des adaptations.

Documentez l’état à la livraison. Prenez des photos et des vidéos de toutes les pièces le jour de la remise des clés.

11. Est-il utile d’avoir une assurance protection juridique ?

Une assurance protection juridique peut s’avérer utile en cas de litiges concernant des vices cachés. Une telle assurance couvre les frais de conseils juridiques, d’expertises et d’éventuelles procédures, selon les conditions de la police.

Si vous découvrez un vice caché après l’achat de votre maison, vous pouvez faire appel à votre assureur en protection juridique. Un juriste de l’assureur vous conseillera et aidera le vendeur à faire valoir ses obligations. Il peut, par exemple, contribuer à l’envoi de la mise en demeure par recommandé, à la désignation d’un expert et à la conduite de négociations.

De nombreuses assurances protection juridique ont des couvertures spéciales pour le « logement » ou les conflits immobiliers, assurez-vous donc d’avoir ce module dans votre police si vous souhaitez couvrir ce risque. L’assurance rembourse généralement aussi les frais en cas de procédure : frais de justice, frais d’expertise, honoraires d’avocat… dans les limites de la police.

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