Vendre, mettre en location ou racheter : qu’advient-il de l’habitation commune en cas de séparation ?

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À l’heure actuelle, les couples, mariés ou non, se séparent plus rapidement qu’avant. Malheureusement, une rupture ne se traduit pas seulement par des émotions, mais implique aussi une liste de choses pratiques à régler. Comme faire un choix concernant l’habitation que vous partagiez. Plusieurs pistes sont envisageables.

> Location

Dans le cas d’une location, le contrat de bail peut être résilié (attention au délai et à l’indemnité de préavis) ou repris par l’une des parties. Dans ce dernier cas, un nouveau bail doit être établi, le partenaire qui quitte le logement ne doit plus y être mentionné ou il suffit d’ajouter une annexe au contrat. (PS : toute garantie locative doit être libérée et une nouvelle garantie locative doit être reconstituée par l'acquéreur).

Les couples cohabitants légaux ou mariés sont automatiquement considérés comme locataires ensemble, que le contrat de bail ait été signé par l’un des deux ou qu’il soit antérieur à leur engagement de couple. Pour un couple qui cohabite de fait, seul le partenaire qui a signé le bail a des droits et des obligations vis-à-vis du bailleur.

> Propriété

Les choses se compliquent lorsqu’il s’agit d’une habitation dont vous êtes propriétaires. Il existe quatre scénarios possibles.

1. Mise en vente

L’une des solutions les plus courantes en cas de séparation consiste à vendre l’habitation commune. Il peut s’agir d’une manière claire et honnête de partager les bénéfices, surtout si vous êtes d’accord et qu’aucun des deux ex-partenaires ne veut ou ne peut reprendre l’habitation. Cependant, le processus de vente peut prendre un certain temps et implique plusieurs étapes.

Tout d’abord, vous devez marquer votre accord sur la vente, le timing et le prix auquel la maison sera mise sur le marché. Il reste d’autres points à trancher : vendez-vous l’habitation en l’état ou procédez-vous d’abord à des réparations pour essayer d’en tirer un meilleur prix ? Vous chargez-vous de la vente vous-mêmes, faites-vous appel à un agent immobilier ou optez-vous pour une vente publique (par exemple avec Biddit) ? Qui s’occupe des tâches administratives, qui discute avec les acheteurs intéressés et qui s’arrange avec le notaire... ? Pendant cette phase, il est important de communiquer et de prendre des décisions ensemble pour éviter les tensions.

Après la vente de l’habitation, le produit sera réparti entre vous, après déduction du montant de l’éventuelle hypothèque en cours, des impôts, de l’indemnité de remploi, des taxes et des frais de vente. Cette répartition peut être directement proportionnelle à l’investissement initial, tel que fixé contractuellement selon les droits de propriété. Vous pouvez également convenir d’une clé de répartition différente, par exemple parce qu’un ex-partenaire a payé seul une rénovation.

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2. Rachat de la part de l’ex-partenaire

Une autre solution consiste à ce que l’un de vous rachète la part de l’autre dans l’habitation commune. Ce scénario peut être intéressant si l’un d’entre vous entretient un lien fort avec l’habitation ou s’il s’agit de la meilleure option d’un point de vue pratique, par exemple lorsque des enfants sont impliqués et qu’il est souhaitable de les laisser vivre dans leur environnement familier. Cependant, ce système peut être complexe et difficile sur le plan financier et il ne faut pas négliger l’aspect fiscal y afférent. Quelques aspects à prendre en compte :

  • Détermination de la valeur de l’habitation

Avant le rachat, il faut d’abord déterminer la valeur marchande actuelle de l’habitation. Il est préférable de le faire via un expert ou un expert indépendant. Il est essentiel d’obtenir une estimation objective et précise pour éviter tout litige futur. La valeur de marché actuelle détermine le montant que le partenaire cessionnaire devra payer à l’autre pour acquérir sa part dans l’habitation.

  • Calcul du prix de rachat

Sauf stipulation contractuelle contraire, le montant du rachat est en principe égal à la moitié de la valeur actuelle de l’habitation. Il est important de vérifier d’abord combien chacun a apporté. Peut-être l’un de vous a-t-il contribué davantage au moment de l’achat ? Ou peut-être l’un de vous a-t-il payé seul certains travaux de rénovation ? Tous ces éléments peuvent être imputés.

  • Prêt hypothécaire et financement

Un prêt hypothécaire sert souvent à financer l’acquisition d’une habitation. L’ex-partenaire qui reprend l’habitation à son nom doit également reprendre cette charge seul. Il doit donc non seulement être en mesure financièrement de racheter la part de son ex-partenaire. Il doit en outre être capable d’assumer les charges hypothécaires.

Lorsque l’un des ex-partenaires reprend l’habitation et le crédit hypothécaire qui y est lié, il y a lieu de demander une « désolidarisation » au prêteur. Dans ce cas, le partenaire qui se retire du crédit habitation n’est donc plus responsable du remboursement de la dette.

La banque doit bien entendu accepter qu’un ex-partenaire rembourse désormais lui-même intégralement le montant du prêt. Elle commencera donc par évaluer à nouveau si le partenaire acquéreur présente une capacité financière suffisante pour supporter seul l’emprunt. Si la banque estime que cela risque d’être un peu juste, elle peut proposer de réaménager les modalités de l’emprunt afin qu’il soit remboursé à plus long terme (toutefois, non pas au taux d'intérêt initial, mais au taux d'intérêt en vigueur). Une alternative consiste à conclure un nouvel emprunt.

Si cela n’est pas possible non plus, la banque vous tiendra solidairement responsables et refusera la désolidarisation. En d’autres termes, vous resterez simplement responsables ensemble du remboursement du crédit habitation. Vous pouvez alors convenir de vendre l’habitation ou d’explorer une autre piste (par ex. l’un des deux y reste et paie le loyer à l’autre).

  • Le fisc se sert aussi au passage

Si un ex-partenaire devient propriétaire de toute l’habitation, un droit de partage est dû. Étant donné que le droit de partage découle généralement d’un événement douloureux, il est également appelé « taxe de misère ». Il s’agit d’une taxe que vous devez payer lorsque vous souhaitez racheter la part de votre ex-partenaire. C’est en principe celui qui rachète l’habitation qui paie ce droit. En Flandre, le droit de répartition s’élève à 2,5 % (ou 1 % pour les ex-époux et les ex-cohabitants légaux qui ont cohabité pendant au moins un an).

La taxe s’applique à la valeur convenue de l’habitation (la valeur dite « pro fisco ») et donc pas au prix d’achat original. L’ex-partenaire qui rachète la part de l’autre paie donc malheureusement également cet impôt sur la « part » qu’il possédait déjà. En Wallonie et à Bruxelles, le droit de partage s’élève à 1 %.

  • Frais de notaire

La cession n’est valable et définitive qu’après la signature de l’acte notarié qui régit l’attribution de l’habitation. Les honoraires du notaire sont calculés sur la moitié de la valeur de l’habitation.

  • Si les ex-partenaires veulent tous deux reprendre l’habitation...

La situation devient plus complexe si vous voulez tous les deux racheter la part de l’autre. Si vous n’arrivez pas à un accord, c’est le tribunal qui tranchera. Le juge pondérera tous les arguments. Supposons que vous ayez aménagé votre cabinet professionnel dans l’habitation, cela pourrait jouer en votre faveur. Supposons que votre ex-partenaire passe la plupart du temps avec les enfants, cela peut être à son avantage.

3. Mise en location

Après une rupture, la mise en location de l’habitation commune est également une option à envisager. Il peut s’agir d’une solution temporaire si vous ne voulez pas ou ne pouvez pas décider immédiatement d’une vente ou d’un rachat ou si le marché immobilier est en crise. La mise en location peut aider à couvrir les charges hypothécaires, tout en laissant le temps de prendre une décision éclairée à long terme.

Cependant, ce système implique également des réflexions et des accords minutieux. Vous devez décider qui gère la location, comment les revenus locatifs sont répartis et que faire en cas de problèmes d’entretien ou de défauts de paiement des locataires.

4. Maintien de l’habitation en indivision

Une quatrième option consiste à conserver l’habitation en indivision. Cela signifie que vous restez tous les deux propriétaires de l’habitation, sans la scinder, ni la vendre. Cela peut par exemple fonctionner si vous souhaitez tous les deux poursuivre une activité professionnelle dans l’habitation. Ou si vous voulez que les enfants restent dans la maison. Dans ce cas, vous occupez la maison à tour de rôle toutes les semaines par exemple. Les enfants peuvent alors continuer à vivre dans leur environnement habituel, ce qui peut leur offrir de la stabilité pendant la période de transition consécutive à une séparation. En conservant l’habitation en indivision, vous vous laissez la possibilité de prendre une décision plus tard, par exemple lorsque le marché immobilier sera plus favorable ou lorsque votre situation financière se sera améliorée.

Il est judicieux de rechercher un soutien juridique et notarié lors de la rédaction des accords d’indivision. Un notaire peut aider à établir clairement le rapport de propriété et à s’assurer que tous les accords sont valables et exécutoires. Cela peut minimiser les conflits et les incertitudes futurs.

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