À quoi faut-il faire attention lors de l’achat d’une maison ?

Vous avez une maison dans votre viseur, vous prenez rendez-vous, vous entrez... et soudain, vous ne savez pas où regarder en premier. De nombreuses personnes se fient à leur première impression, alors qu’une visite d’habitation est le moment idéal pour regarder au-delà de la façade. Que pouvez-vous vérifier vous-même ? Et quand vaut-il mieux faire appel à un expert ?

1. Une bonne préparation est la clé du succès

En Flandre, près de 70 % des habitations ont plus de 40 ans. En Wallonie, ce chiffre s’élève à presque 80 % et à Bruxelles, il dépasse même les 90 % (Statbel). Il y a donc de fortes chances que l’habitation que vous allez visiter existait déjà bien avant votre naissance. Et plus l’habitation est ancienne, plus il est essentiel d’effectuer un contrôle approfondi.

La plupart des candidats acquéreurs visitent une habitation en à peine un quart d’heure, alors qu’ils vont souvent y habiter pendant des années, voire des dizaines d’années. Il est crucial de prendre suffisamment de temps et de bien se préparer.

Pour commencer, les habitations sont souvent en vente sur différents sites immobiliers et sont parfois décrites différemment. N’hésitez pas à consulter également le site Web du courtier. De cette manière, vous trouverez souvent des informations supplémentaires ou d’autres photos de l’habitation.

Recherchez le nom de la rue sur Internet et dans les archives de journaux enligne. La rue est parfois inondée, des chauffards passent souvent devant la maison, le vandalisme est fréquent dans la rue… ? Dressez une liste de questions que vous aimeriez poser. Emportez également une lampe de poche, un bloc-notes et un stylo et n’hésitez pas à prendre des photos (moyennant l’accord du vendeur). Autres accessoires qui peuvent être utiles :

• Humidimètre : Cet outil pratique vous aide à détecter les problèmes d’humidité qui ne sont pas toujours visibles. Vous pouvez déjà acheter un bon appareil pour 25 euros.
• Mètre : Un mètre ruban ordinaire vous permet de mesurer les pièces pour vérifier que vos meubles ne sont pas trop grands et que les dimensions correspondent à ce qui est indiqué dans l’annonce.
• Niveau à bulle : Placez-le sur les appuis de fenêtre et les seuils de porte pour vérifier que tout est encore droit. Des éléments de travers peuvent indiquer des affaissements ou des problèmes structurels.
• Boussole : Vérifiez l’orientation des chambres et de la terrasse. Le salon est-il bien orienté plein sud comme indiqué dans l’annonce ou est-ce la chambre à coucher qui est ensoleillée toute la journée ?
• Balle (de golf) : Faites-le rouler sur le sol pour voir s’il y a des zones inclinées ou inégales. Une balle qui roule indique que le sol est incliné, ce qui peut être lié à un affaissement ou à des problèmes structurels. Pour vérifier que les carreaux sont bien collés, faites rebondir une balle de golf sur le carrelage. Les carreaux qui ne sont pas correctement collés produisent un bruit différent que ceux qui sont bien collés.

2. Première impression vs regard critique

Les vendeurs savent comment montrer leur habitation sous son plus beau jour. Une peinture fraîche, des meubles élégants et même une odeur de pain, de café ou de fleurs fraîches peuvent détourner l’attention des problèmes structurels. Soyez attentif à ce que le vendeur essaie de mettre en avant et à ce qu’il essaie peut-être de cacher. Vérifiez la présence de bougies parfumées, de déshumidificateurs ou d’autres éléments susceptibles de masquer des problèmes.

Examinez l’état de la façade, de la porte d’entrée et de la cage d’escalier. Ces éléments donnent souvent un aperçu général de la manière avec laquelle le bâtiment est entretenu. La boîte aux lettres fonctionne-t-elle correctement ? La cage d’escalier est-elle propre et bien éclairée ?

Certains petits détails révèlent la présence de grands problèmes. Les taches d’humidité sur les murs ou les plafonds peuvent être provoquées par des fuites ou un mauvais fonctionnement du système d’évacuation. Examinez également les bords des fenêtres et des portes : y a-t-il des taches d’humidité ou de la moisissure ? Ces éléments peuvent indiquer des problèmes de ventilation ou d’isolation. Soyez également attentif au papier peint qui se détache. Un humidimètre peut détecter des problèmes qu’il est impossible de voir à l’œil nu.

Essayez de visiter l’habitation à différents moments de la journée si possible. Une visite le matin donne un aperçu différent d’une visite le soir. Comment la lumière entre-t-elle dans l’habitation ? Y a-t-il beaucoup de trafic aux heures de pointe ? Si possible, visitez l’habitation quand il y a du soleil et quand il pleut (le toit et les fenêtres sont-ils étanches, l’intérieur est-il sombre… ?).

3. Emplacement et environnement : vous n’achetez pas que les quatre murs

Regardez l’emplacement de l’habitation sur une carte et essayez de vous faire une idée du quartier. Y a-t-il suffisamment de places de stationnement ? À quelle distance se trouvent les magasins, les écoles ou les transports en commun ? Prévoyez un peu de temps avant ou après la visite pour explorer les environs.

Parlez avec les voisins ou quelques riverains. Ils peuvent vous indiquer les avantages et les inconvénients du quartier.

Lorsque vous acquérez un logement, vous n’achetez pas seulement le bâtiment en lui-même. Vous achetez aussi le quartier, les voisins et les perspectives d’avenir de l’emplacement. Faites attention au bruit pendant votre visite. Y a-t-il beaucoup de bruit de circulation ? À quelle distance se trouve la zone industrielle ou l’aéroport ?

L’orientation de l’habitation détermine combien de lumière naturelle pénètre dans le logement et quand. Un salon orienté sud vous garantit beaucoup de lumière pendant la journée, mais peut surchauffer en été. Une cuisine située au nord reste plus fraîche, mais bénéficie de moins de lumière naturelle. Pendant votre visite, observez comment la lumière traverse l’habitation.

4. Structure et état : il faut de bonnes bases

Sans fondations de qualité, une habitation n’a pas d’avenir. Vérifiez la présence de fissures dans les murs et les plafonds. Les petites fissures dues au tassement ne sont généralement pas problématiques, mais les fissures profondes peuvent indiquer des problèmes structurels. Examinez surtout les coins des fenêtres et des portes, car c’est là que se forment souvent les premières fissures.

Vérifiez également que les façades sont bien droites : le poids d’un toit en bâtière peut faire pencher les façades vers l’avant au fil des années. C’est notamment possible pour les habitations anciennes ou mal construites.

Sur les façades, faites attention à l’écaillage de la peinture, aux joints desserrés entre les briques ou aux fissures. L’état des tuyaux d’évacuation et des gouttières est également important. En effet, une mauvaise évacuation peut être à l’origine de problèmes d’humidité. Vérifiez si des réparations ont déjà été effectuées. Une couleur différente des briques, des joints ou de l’enduit peut être le signe de telles réparations.

Le toit est l’un des éléments les plus coûteux à remplacer. Vérifiez de l’extérieur s’il manque des tuiles ou si certaines ont été déplacées. Le toit s’affaisse-t-il ou est-il bien droit ? Y a-t-il des traces d’humidité visibles au plafond de l’étage supérieur ? Y a-t-il une trappe de visite vers le grenier ? Prenez alors la peine d’inspecter l’étage supérieur. Tout est étanche ? Y a-t-il des taches d’eau sur le sol du grenier ? Vous sentez un courant d’air dans le grenier ? Y a-t-il des signes de présence de vrillettes dans la charpente du toit (sciures, trous de sortie)...

Le sol semble creux à certains endroits ou vous remarquez des affaissements ? Si nécessaire, utilisez un petit niveau à bulle ou une balle pour vérifier que les sols sont droits. Si possible, regardez également sous les tapis, sous le linoléum, etc.

Vérifiez que toutes les fenêtres et portes se ferment correctement. Le double vitrage est aujourd’hui standard et obligatoire pour un bon score énergétique. Les anciennes fenêtres à simple vitrage entraînent des coûts énergétiques élevés et moins de confort. Testez également le bon fonctionnement des serrures. La sécurité est tout aussi importante que l’efficacité énergétique.

5. Électricité et sanitaire : sécurité et confort

Un certificat de contrôle valable pour l’installation électrique est obligatoire en cas de vente. Demandez-le et vérifiez la date. Le certificat est récent ? Il y a des remarques ou des défauts qui ont été mentionnés ?

Faites également attention aux aspects pratiques : y a-t-il suffisamment de prises de courant dans chaque pièce ? Vous avez notamment besoin de plus d’électricité dans la cuisine. Les anciennes installations ont souvent trop peu de prises de courant, ce qui peut nécessiter des rénovations coûteuses par la suite.

Testez la pression de l’eau dans les robinets et les douches. Ouvrez tous les robinets et vérifiez que l’eau s’écoule correctement. Vérifiez également que la chasse d’eau des toilettes fonctionne. Vérifiez l’absence de fuites au niveau des robinets ou de traces d’humidité autour des sanitaires. Vous pouvez souvent évaluer l’état des canalisations dans la cave ou le local technique.

Vérifiez que l’habitation dispose d’une ventilation naturelle ou mécanique suffisante. Surtout aux endroits où de la vapeur d’eau est produite (cuisine et salle de bains).

Demandez l’âge du chauffe-eau et de la chaudière. Ces appareils ont une durée de vie limitée et leur remplacement coûte plusieurs milliers d’euros.

6. Consommation d’énergie et label EPC : calculez votre facture d’énergie

Le label EPC montre l’efficacité énergétique d’une habitation, avec des labels allant de A+ (très économique) à F (très énergivore) en Flandre. En Wallonie et à Bruxelles, il existe un système similaire avec des lettres de A++ à G. Avec les prix actuels de l’énergie, un mauvais label EPC peut coûter des centaines d’euros supplémentaires par mois.

Demandez spécifiquement des informations sur l’isolation du toit, des murs et du sol. Le double vitrage est un minimum, mais le vitrage à haute performance énergétique devient aussi de plus en plus courant. L’habitation est-elle équipée de panneaux solaires ? Et d’une pompe à chaleur ? Ces investissements peuvent réduire considérablement les coûts énergétiques.

Faites également attention aux choses simples comme les interstices autour des fenêtres et des portes. Ils provoquent des pertes de chaleur et des courants d’air, ce qui exerce à la fois une influence sur le confort et les coûts énergétiques. Bon à savoir : les fenêtres et portes en bois nécessitent plus d’entretien que la menuiserie en PVC ou en aluminium.

7. Agencement et potentiel : pensez aux possibilités

Regardez au-delà de l’aménagement actuel des résidents. L’agencement de l’espace vous convient-il ? Est-il possible de facilement réaménager les espaces sans effectuer de grandes rénovations ? Certains désavantages de l’agencement peuvent être résolus ultérieurement, d’autres pas. Exemple : la cuisine est très petite et est séparée du salon. Pouvez-vous casser le mur qui les sépare pour en faire une cuisine ouverte ou s’agit-il d’un mur porteur qui doit rester en place ?

De nombreux acheteurs pensent déjà à de futures extensions. Est-il possible d’aménager le grenier ? Y a-t-il de la place pour une annexe ou une véranda ? Demandez quelles règles urbanistiques en matière de lotissement et règles de construction s’appliquent au logement, car celles-ci pourraient aller à l’encontre de vos projets.

N’oubliez pas les aspects pratiques : y a-t-il suffisamment d’espace de rangement ? Où se trouve l’emplacement pour la machine à laver ? Y a-t-il de la place pour des vélos ? Avez-vous accès à un jardin ou à une terrasse ? Ces détails peuvent avoir une influence sur votre confort au quotidien.

8. Documents et attestations : sécurité juridique

Différentes attestations sont obligatoires en cas de vente : EPC, extrait cadastral, attestation de sol et, selon la région, un certificat amiante. Le test d’amiante est obligatoire depuis novembre 2022 pour tous les bâtiments construits avant 2001. Cette obligation ne s’applique qu’en Flandre, pas en Wallonie ou à Bruxelles.

L’extrait urbanistique ne peut dater de plus d’un an en cas de vente. Il montre si des infractions urbanistiques ont été commises ou si des prescriptions urbanistiques en matière de lotissement s’appliquent. Ce document est essentiel pour savoir ce que vous pouvez et ne pouvez pas rénover.

Vérifiez que le vendeur est bien le propriétaire. Le revenu cadastral donne également une indication sur le précompte immobilier que vous devez payer chaque année.

9. Posez des questions. Beaucoup de questions

En tant que candidat acheteur, vous avez tout à fait le droit d’être proactif lors d’une visite. La loi vous oblige même à examiner l’habitation, ce qui signifie que vous devez analyser en profondeur l’état de l’habitation et que vous pouvez (devez !) poser des questions critiques.

N’hésitez pas à ouvrir les armoires et les portes pour inspecter les espaces situés derrière, regardez dans l’armoire des compteurs, poussez les meubles sur le côté, relevez les volets roulants et laissez couler les robinets. Emportez une lampe de poche pour les coins sombres, touchez les murs aux endroits suspects…

Posez des questions au vendeur ou à l’agent immobilier : quel âge a le toit ? Pourquoi le propriétaire vend-il ? Depuis combien de temps l’habitation est-elle en vente ? Y a-t-il des défauts dont vous devez tenir compte, tels que des problèmes d’égouts ou des dégâts des eaux antérieurs ? Et qu’en est-il d’un appartement, avez-vous le droit de rénover vous-même les fenêtres, par exemple ? Y a-t-il des coûts communs à venir (par exemple, le remplacement d’un ascenseur) ?

Vous avez tout intérêt à être bien informé et les vendeurs sont tenus de signaler les défauts connus. Acheter une maison est l’une des plus grandes décisions financières de votre vie.

Déterminez à l’avance votre budget maximum et ne le dépassez pas, quels que soient les atouts de l’habitation. Pensez également aux frais supplémentairestels que les frais de notaire, les droits d’enregistrement et les éventuelles rénovations.

10. Faites éventuellement appel à un expert

Si vous voulez être sûr de votre coup, il peut être judicieux de faire appel à un entrepreneur, un architecte, un coach en rénovation ou un expert en construction pour une inspection, notamment lors de votre deuxième visite. Ce service a un coût, mais vous éviterez ainsi peut-être d’avoir des surprises désagréables ou de faire une mauvaise affaire.

Si une transformation ou une rénovation est nécessaire, cet expert peut immédiatement examiner la faisabilité et peut-être même déjà donner une estimation approximative des coûts. Vous avez ainsi déjà quelques éléments de référence si vous voulez acheter l’habitation.

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