Overweegt u een vakantiehuis als investering? 10 aandachtspunten

Een tweede verblijf is meer dan een plek om af en toe een week(end) door te brengen. Met de juiste voorbereiding kan het ook een slimme investering zijn. Ontdek de belangrijkste aandachtspunten om zorgeloos te kopen én te verhuren in België.

Wie goed voorbereid is, kan veel valkuilen vermijden en een vakantiehuis laten uitgroeien tot een waardevaste investering. Maar dat vraagt wel om realistische verwachtingen en kennis van de regels. Hieronder vindt u 10 basiszaken om rekening mee te houden.

1. Locatie, locatie, locatie

Dit adagio geldt ook voor vakantiewoningen. De Belgische kust en de Ardennen zijn geliefd bij toeristen, maar misschien spreekt een stad of een pittoresk dorp u ook aan. Belangrijk is dat de locatie aantrekkelijk is voor huurders én praktisch voor uzelf. Toegankelijkheid (bv. dichtbij snelwegen of openbaar vervoer), voorzieningen in de buurt (restaurants, winkels, bakker) en de seizoensgebondenheid spelen een rol. Aan zee of in skigebieden zijn er pieken in het hoogseizoen en rustige winters; een stad of bosrijke omgeving kan dan weer het hele jaar door bezoekers aantrekken.

Lees ook: Waarop letten bij het kopen van een huis?

2. Kosten bij aankoop

Hou naast de aankoopsom rekening met hoge eenmalige kosten zoals registratierechten (in Vlaanderen 12% voor een tweede woning, in Wallonië en Brussel 12,5%) en het ereloon van de notaris (plus aktekosten). Banken eisen doorgaans dat u een flink deel zelf financiert: voor een tweede verblijf moet u vaak minstens 20% eigen kapitaal inbrengen. Vergeet ook niet eventuele renovatie- en/of inrichtingskosten.

Lees ook: Lenen voor een tweede woning: wat zijn uw opties?

3. Vergunningen en bestemmingsregels

Controleer of het pand als vakantieverblijf mag dienen. In een koopcontract staat weliswaar dat u eigenaar wordt, maar dat betekent niet dat u meteen toeristen mag huisvesten in dat pand. Een gewone woning mag u bijvoorbeeld niet zomaar omvormen tot toeristische logies als dat in strijd is met de bestemmingsplannen.

In sommige steden kan frequente vakantieverhuur zelfs als een bestemmingswijziging gelden waarvoor een aparte vergunning nodig is. Informeer dus bij de gemeente naar eventuele beperkingen of vergunningseisen. Zo laten bepaalde gemeenten in Wallonië maar een beperkt aantal vakantiewoningen toe of hanteren ze regels voor korte verhuur.

Ook al verhuurt u heel sporadisch, u bent niet vrijgesteld van de wettelijke verplichtingen. In Vlaanderen is het Logiesdecreet van toepassing zodra u publiekelijk uw woning als logies aanbiedt – het maakt niet uit of dat nu één keer per jaar is of doorlopend. U moet voldoen aan basisnormen (comfort, hygiëne, ventilatie, brandveiligheid …) en uw logies officieel aanmelden. Hetzelfde principe geldt in Wallonië, waar u eveneens onderworpen bent aan regels en u uw verblijf moet registreren. Ook Brussel heeft een eigen ordonnantie voor toeristische logies die vergelijkbaar is met de Vlaamse en Waalse regels.

4. Verzekeringen en mede-eigendom

Is de woning onderdeel van een appartementsgebouw? Check dan het reglement van mede-eigendom: sommige syndici verbieden of beperken Airbnb- en vakantieverhuur in hun gebouw. Informeer of de gemeenschappelijke gebouwverzekering) ook schade door huurders dekt.

Sowieso zal u een brandverzekering willen afsluiten (in Vlaanderen en Wallonië is die wettelijk verplicht). In Vlaanderen eist Toerisme Vlaanderen bovendien dat u een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering neemt.

Denk ook aan een eventuele inboedelverzekering om uw meubels en apparatuur te dekken tegen diefstal of vandalisme. Deze verzekering is niet verplicht maar aan te raden als u een fraai ingericht vakantiehuis hebt.

5. Praktische organisatie: zelf doen of uitbesteden?

Bedenk op voorhand hoe u de verhuur zal aanpakken. Zal u zelf instaan voor advertenties, reservaties, sleuteloverdracht, schoonmaak en het aanspreekpunt zijn voor uw gasten? Zo ja, besef dat hier heel wat administratie en tijd in kruipt.

Sommige eigenaars schakelen een lokaal verhuurkantoor of property manager in die tegen betaling de verhuur regelt van A tot Z. Dat kost uiteraard een deel van uw opbrengsten, maar ontzorgt u wel.

Werkt u via verhuurplatformen? Die maken het vinden van huurders makkelijk, maar brengen ook hun eigen voorwaarden en commissies mee. Let er bovendien op dat in sommige steden of gemeenten specifieke beperkingen gelden voor verhuur via zulke platformen.

6. Lokale taksen, onroerende voorheffing en taks op tweede verblijven

Naast de aanmelding bij de gewestelijke overheid moet u ook rekening houden met lokale formaliteiten zodra u effectief gasten ontvangt. Veel steden en gemeenten heffen een toeristenbelasting – een kleine bijdrage per overnachting of per verblijf – die u als verhuurder moet innen en doorstorten.

Vergeet ook niet dat u jaarlijks onroerende voorheffing moet betalen en vaak een gemeentelijke taks op tweede verblijven. Die taks verschilt per gemeente en kan enkele honderden tot zelfs duizenden euro’s per jaar bedragen.

7. Bescherm uw eigen woonomgeving

Een vakantiehuis kan voor buurtbewoners overlast betekenen (wisselende bezoekers, drukte, parkeergedoe). Pols dus vóór de aankoop al naar de houding van de buren tegenover toeristisch verhuur. Het laatste wat u wil, is een buurtconflict of klachten. Wees ook helder naar uw huurders toe: stel een reglement op met huisregels.

Tot slot: vraag steeds een waarborg aan uw huurders (via het platform of rechtstreeks) om eventuele schade te kunnen recupereren. Hoewel de meeste vakantiegangers correct omgaan met uw eigendom, is het geen overbodige luxe om financieel ingedekt te zijn voor dat ene geval waarin er toch iets sneuvelt of zoekraakt.

8. Fiscale behandeling van verhuurinkomsten

De verhuur van een vakantiewoning kan fiscale gevolgen hebben die behoorlijk complex lijken als particulier. Alles draait om de aard van de inkomsten: zijn het onroerende, roerende, diverse of beroepsmatige inkomsten?

> Onroerende inkomsten: de huur van het vastgoed

Inkomsten uit de verhuur van een vakantiewoning worden in de personenbelasting meestal niet belast op de werkelijke huuropbrengst. Bij verhuur aan particulieren voor privégebruik hanteert de fiscus het kadastraal inkomen (KI) als maatstaf. Dit is een fictief inkomen dat aan de woning is toegekend. Concreet geeft u in uw aangifte het niet-geïndexeerde KI van uw tweede verblijf aan, en daarop wordt uw belastbare onroerend inkomen berekend door het te indexeren en met 40% te verhogen. Dat komt neer op een bedrag dat doorgaans veel lager ligt dan de feitelijke huur die u ontvangt.

> Roerende inkomsten: de verhuur van de inboedel

Verhuurt u de vakantiewoning gemeubileerd, dan ziet de fiscus een deel van de ontvangen huur als inkomsten uit roerende goederen, namelijk de meubels en huisraad. U moet dus een percentage van de huur toerekenen aan de roerende verhuur en dat apart aangeven, los van de onroerende inkomsten.

Vaak wordt hiervoor een forfaitaire opsplitsing gehanteerd: 60% van de totale huur beschouwt men als onroerende huur en 40% als roerende huur, tenzij u zelf andere verhoudingen aantoont. Over het roerende deel van de huur bent u 30% roerende voorheffing verschuldigd. Gelukkig voorziet de wet voor het roerend deel een forfaitaire kostenaftrek van 50% voordat de 30% wordt toegepast, wat neerkomt op een effectieve heffing van 15% op het totale roerende gedeelte.

> Bijkomende diensten: diverse inkomsten

Biedt u naast de loutere verhuur van de woning ook extra diensten aan? Denk aan ontbijt, regelmatig schoonmaken tijdens het verblijf, verhuur van fietsen, geleide uitstapjes, enzovoort. Zodra er zulke bijkomende diensten geleverd worden, beschouwt de fiscus de volledige inkomsten (huur + diensten) als beroepsinkomsten (zelfstandige activiteit). Echter, voor kleinschalige verhuurders die slechts nu en dan extra services bieden, bestaat er een soepelere behandeling: bij louter occasionele of eenmalige verhuur met bijkomende dienstverlening aanvaardt de fiscus dat de inkomsten uit die diensten worden belast als “diverse inkomsten” tegen 33%, na aftrek van bewezen kosten.

Beroepsinkomen: wanneer bent u een professional?

Hoe vaker en intensiever u verhuurt, hoe groter de kans dat de fiscus uw activiteit als een echte bron van beroepsinkomen gaat zien in plaats van louter privéverhuur. Er is sprake van beroepsinkomsten als u de exploitatie van uw vakantiewoning frequent, regelmatig, met commerciële intentie en organisatie voert. De wet geeft hiervoor geen harde criteria; het is een feitenkwestie die geval per geval bekeken wordt. Een indicatie is of u de verhuur duidelijk als een bedrijf runt: heeft u een aparte website, adverteert u, heeft u meerdere vakantiewoningen, biedt u hotelachtige services, enz.

Worden de inkomsten als beroepsmatig beschouwd, dan valt uw volledige huurinkomst onder de categorie beroepsinkomen – dus niet langer opgedeeld in onroerend, roerend of divers. Het volledige bedrag wordt dan samengevoegd met uw andere beroepsinkomsten en progressief belast. Hier staat tegenover dat u ook alle werkelijke kosten in verband met uw verhuur mag aftrekken. Maar let op: als het volledig beroepsinkomen wordt, moet u waarschijnlijk sociale bijdragen betalen op die inkomsten en administratieve verplichtingen vervullen (inschrijving als zelfstandige activiteit met een ondernemingsnummer, periodieke btw-aangiftes als btw-plicht geldt, enz.).

9. BTW-plicht bij toeristisch verhuur

In België is de verhuur van onroerende goederen in principe een vrijgestelde activiteit voor de btw. Als u bijvoorbeeld een appartement langdurig verhuurt aan een gezin, wordt daar geen btw op aangerekend.

Als u echter gemeubelde logies aanbiedt aan gasten voor een verblijf van minder dan drie maanden, en u verstrekt daarbij minstens één van drie specifieke diensten – fysieke ontvangst van de gasten, verschaffen van (bed- en badlinnen) of dagelijks ontbijt – dan beschouwt de wet dit als een btw-plichtige activiteit.

Verhuurt u uw vakantiehuis telkens voor weekjes of weekendjes, en bent u zelf (of iemand in uw naam) aanwezig om de gasten te verwelkomen, legt uw lakens en handdoeken klaar, en/of biedt u een ontbijt aan, dan moet u in principe btw aanrekenen op de verhuur.

In dat geval moet u zich als btw-plichtige laten registreren en periodieke btw-aangiften indienen. Het goede nieuws is dat logiesverstrekkingen onder het verlaagde btw-tarief van 6% vallen. Dit tarief is van toepassing op de verhuur van gemeubelde kamers of woningen, met inbegrip van eventueel ontbijt. Andere extra’s hebben hun eigen tarief: fietsverhuur valt bijvoorbeeld onder 21% btw. Dit vereist dus wel enige boekhoudkundige opsplitsing als u dergelijke services aanbiedt.

10. Belangrijke risico’s van een tweede verblijf

• Leegstand en variabele opbrengsten. Een vakantiehuis is niet automatisch een goudmijn die 365 dagen per jaar rendeert. U loopt het risico van leegstand in minder toeristische periodes. Hou daarmee rekening in uw financiële planning: u moet mogelijk enkele maanden zonder huurinkomsten kunnen overbruggen terwijl uw vaste kosten doorlopen.
• Schade en slijtage. Waar mensen op vakantie zijn, kan al eens iets fout gaan. Huurders kunnen per ongeluk schade toebrengen: van een gebarsten glas of een wijnvlek op de zetel, tot grotere ongelukken als brand- of waterschade. Zelfs bij zorgvuldig gebruik is er versnelde slijtage. U kunt de schade verhalen via de waarborg als duidelijk is dat de huurder schuld treft, maar normale slijtage is voor uw rekening.
• Administratieve last en complexiteit. Zoals u inmiddels merkte, komt er aardig wat papierwerk en regelgeving bij kijken. Niet iedereen heeft zin om elk kwartaal formulieren in te vullen of bonnetjes bij te houden voor belastingaangifte. Als u meerdere logies uitbaat, verdubbelt of verdrievoudigt die last. Ook wetgeving evolueert: wat vandaag geldt, kan binnen enkele jaren veranderen.
• Juridische en maatschappelijke onzekerheden. De populariteit van platformen als Airbnb heeft ook een keerzijde: in sommige steden is er druk om vakantieverhuur strenger te reguleren vanwege de invloed op de woningmarkt. Het is niet uitgesloten dat er in de toekomst strengere quota komen, of dat men in bepaalde wijken tijdelijke verhuur verbiedt om overlast te vermijden.
• Waardeschommelingen van het vastgoed. Tot slot is er het investeringsrisico zelf: vastgoedprijzen kunnen stijgen, maar ook dalen. U hoopt misschien op een mooie meerwaarde op lange termijn, maar niets garandeert dat die trend zich voortzet.

Lees ook: 10 tips voor de beginnende vastgoedinvesteerder

Een tweede verblijf aankopen en verhuren kan een prachtige investering zijn die zowel vakantieplezier als financiële return oplevert. België heeft heel wat te bieden voor wie droomt van een eigen plekje om te ontsnappen aan de dagelijkse routine, en met de juiste keuze van locatie en een doordachte aanpak kan u vakantiewoning uitgroeien tot een waardevast bezit dat zichzelf terugverdient. Zorg echter dat u op de hoogte bent van de regels en verplichtingen. Laat u zeker bijstaan door een boekhouder, notaris en/of fiscalist. Hun advies kan veel problemen vermijden.

Tijd voor een vastgoedinvestering?

Doe een vrijblijvende simulatie voor een woonkrediet