Wat als uw woning een verborgen gebrek heeft?

U kocht een huis, maar ontdekt nu ernstige problemen die verborgen bleven toen u de woning bezocht. Wat zijn uw rechten? En wat kunt u van de verkoper eisen? Op verkenning met Guy Van Der Steichel, advocaat vastgoedrecht bij VDS Advocaten.

1. Wat is een 'verborgen gebrek' precies?

“Een verborgen gebrek is volgens het Belgisch Burgerlijk Wetboek (artikel 1641) een defect dat de woning ongeschikt maakt voor normaal gebruik, of het gebruik zodanig vermindert dat u de woning niet of slechts voor een lagere prijs zou hebben gekocht als u het gebrek had gekend”, vertelt Guy Van Der Steichel.

Er zijn drie voorwaarden:

• Het gebrek moet verborgen zijn: dit betekent dat een normale, voorzichtige koper het niet kon zien tijdens de bezichtigingen. Voorbeelden: houtworm in dragende balken van een moeilijk toegankelijke zolderruimte of een probleem met de riolering dat pas opduikt als u twee toiletten tegelijk doorspoelt.
• Het gebrek moet ernstig zijn: het moet het normale gebruik van de woning verhinderen of minstens de prijs van het huis beïnvloeden. Een kapotte deurklink is geen verborgen gebrek, een zolder die op instorten blijkt te staan wel.
• Het gebrek moet al bestaan bij de verkoop: het moest bij wijze van spreken al ‘in de kiem’ aanwezig zijn op het moment van de eigendomsovergang.

“Gewone slijtage of normale ouderdomsgebreken vallen niet onder verborgen gebreken”, benadrukt hij. “Koopt u een woning van 100 jaar oud, dan mag u verwachten dat niet alles even nieuw is en dat er bijvoorbeeld wat vocht in de muren zit. De verkoper is ook niet aansprakelijk voor gebreken die pas na de verkoop zijn ontstaan, bijvoorbeeld door uw eigen gebruik of door een natuurramp.” Bij nieuwbouwprojecten geldt een tienjarige aansprakelijkheid voor aannemers en architecten. Zij blijven sowieso 10 jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken.

2. Hoe weet u of het gebrek 'verborgen' was op het moment van aankoop? En wat als u het wél had kunnen zien, maar niet opmerkte?

“De wet is hier duidelijk: als koper heeft u een onderzoeksplicht. U wordt geacht de woning zorgvuldig te inspecteren. Gebreken die zichtbaar zijn bij een gewoon huisbezoek, komen niet in aanmerking voor een vordering”, vertelt Van Der Steichel.

Voorbeelden van zichtbare gebreken: duidelijke scheuren in muren, vochtplekken op het plafond, een afbrokkelende gevel, of een raam dat niet meer open kan (maar dat u wel had kunnen testen). Als u deze gebreken niet opmerkt tijdens uw bezoek, is dat uw eigen verantwoordelijkheid.

“Een gebrek is pas echt verborgen als zelfs een voorzichtige koper het redelijkerwijs niet kon ontdekken. Denk aan vocht achter recent aangebracht behang, houtworm in niet-toegankelijke ruimtes, of structurele problemen die pas bij zware regenval zichtbaar worden.”

Wie de koper is, speelt ook een rol. “Van een professionele vastgoedhandelaar of aannemer die een woning koopt, wordt een grondiger onderzoek verwacht dan van een gewone particulier. De rechtspraak is dus strenger in de beoordeling van wat ‘verborgen’ is als de koper zelf bouwexpert is”, geeft hij mee.

Lees ook: 10 tips voor de beginnende vastgoedinvesteerder

3. Binnen welke termijn moet u een verborgen gebrek melden aan de verkoper?

De wet spreekt over een ‘korte termijn’, maar geeft geen exacte periode. In de praktijk hanteert de rechtspraak meestal enkele weken of enkele maanden na de ontdekking van het gebrek. “Wacht u te lang, dan kan de rechter oordelen dat u het gebrek heeft aanvaard of dat het bewijs niet meer mogelijk is.”

U moet het gebrek dus best melden zodra u het ontdekt. “Een mondelinge melding volstaat niet, want u moet later kunnen bewijzen dat u tijdig geklaagd heeft. Daarna moet u binnen een korte termijn ook daadwerkelijk een rechtsvordering instellen (via dagvaarding bij de rechtbank) als u niet tot een schikking komt met de verkoper.”

4. Wat moet u concreet doen zodra u het gebrek ontdekt?

Documenteer alles

Maak direct gedetailleerde foto's en/of video's van het gebrek. Noteer wanneer u het ontdekte en wat het gebrek precies inhoudt. Bewaar alle relevante documenten (verkoopakte, correspondentie, expertiserapporten, …).

Laat het gebrek niet verergeren

U heeft een schadebeperkingsplicht. Neem maatregelen om verdere schade te voorkomen (bijvoorbeeld een lekkage tijdelijk dichten), maar voer nog geen definitieve herstellingen uit zonder toestemming. Als u het gebrek zelf herstelt zonder dat de verkoper of zijn expert de kans had het te zien, kunt u het later niet meer als bewijs gebruiken.

Laat u juridisch begeleiden

Neem contact op met een advocaat gespecialiseerd in bouwrecht of uw rechtsbijstandsverzekering. Zij kunnen inschatten of u een sterke zaak heeft.

Schakel een bouwexpert in

Laat het gebrek vaststellen door een onafhankelijke bouwexpert of architect. Dit rapport is belangrijk als bewijsmateriaal. “Let wel: de expert moet kunnen aantonen dat het gebrek al aanwezig was op het moment van de verkoop, dus louter de schade beschrijven is niet voldoende”, geeft de advocaat mee.

Stuur een aangetekende ingebrekestelling

Informeer de verkoper schriftelijk (aangetekend) over het gebrek. Beschrijf het probleem, voeg het expertiserapport bij en vraag om zijn reactie binnen een redelijke termijn.

Probeer een minnelijke schikking

Nodig de verkoper uit voor een tegensprekelijke vaststelling (waarbij beide partijen aanwezig zijn). Vaak leidt dit tot een vergelijk zonder rechtszaak.

Dagvaarding bij geen resultaat

Als er geen oplossing komt, moet u binnen de korte termijn een dagvaarding laten opstellen en de verkoper voor de rechtbank dagen.

5. Wat kunt u van de verkoper eisen?

U heeft twee hoofdopties:

Optie 1: Ontbinding van de verkoop

U geeft de woning terug en krijgt de volledige aankoopprijs plus gemaakte kosten terug. Deze optie komt zelden voor en is alleen mogelijk bij heel ernstige gebreken die de woning onbewoonbaar maken.

Optie 2: Prijsvermindering

U behoudt de woning, maar vordert een gedeeltelijke terugbetaling van de koopprijs. Het terug te vorderen bedrag komt overeen met wat u minder had betaald als u het gebrek had gekend. Dit is de meest voorkomende optie.

De wet geeft u géén recht om herstel te vorderen van de verkoper. U kunt wel een schadevergoeding eisen die de herstelkosten dekt, maar de verkoper is niet verplicht om de werken zelf uit te voeren.

Als de verkoper het gebrek kende en verzweeg (te kwader trouw), kunt u bovenop de prijsvermindering ook een schadevergoeding eisen voor:

• Expertisekosten
• Tijdelijke verhuis- of hotelkosten
• Waardevermindering
• Morele schade (stress, ongemak)

In de praktijk eindigen veel dossiers met een minnelijke schikking waarbij de verkoper een deel van de herstelkosten vergoedt of een forfaitaire som betaalt.

6. Welke rol speelt de notaris of makelaar als er een verborgen gebrek opduikt? Hebben zij enige aansprakelijkheid?

“De notaris is in principe niet aansprakelijk voor verborgen gebreken. Zijn of haar rol beperkt zich tot het opstellen van de authentieke akte en het controleren van juridische aspecten (eigendomsoverdracht, hypotheken, stedenbouwkundige uittreksels)”, legt Van Der Steichel uit.

“De notaris heeft geen onderzoeksplicht naar de materiële staat van het gebouw. Hij moet u wel correct informeren over de clausules in de akte, zoals een eventueel exoneratiebeding (uitsluiting aansprakelijkheid).”

De makelaar heeft een grotere informatieplicht. Als tussenpersoon moet hij relevante informatie over de staat van het pand correct doorgeven. Een makelaar kan aansprakelijk zijn als hij of zij:

• Valse of misleidende informatie verstrekte
• Een gekend gebrek bewust verzweeg
• Als professioneel het gebrek had moeten kennen

“In de praktijk is de aansprakelijkheid van de makelaar moeilijk te bewijzen. Hij of zij kan meestal aanvoeren dat hij ook op de informatie van de verkoper moest vertrouwen.”

7. Wat als de verkoper het gebrek kende maar verzweeg?

Een verkoper die een gekend gebrek verzwijgt, handelt te kwader trouw. Dit heeft belangrijke gevolgen:

• De verkoper kan zich niet beroepen op een exoneratiebeding (vrijwaringsclausule)
• U kunt een hogere schadevergoeding eisen
• De verkoper riskeert zelfs strafrechtelijke vervolging voor bedrog
• De rechter zal sneller aan uw kant staan

Kwade trouw bewijzen is vaak het moeilijkste deel. “U moet aantonen dat de verkoper het gebrek kende óf had moeten kennen en dit bewust verzweeg. Voorbeeld: u ontdekt een ernstig vochtprobleem. Blijkt dat de verkoper een maand voor de verkoop snel nieuw behang heeft laten aanbrengen en de kelder ontoegankelijk maakte. De aannemer getuigt dat hij opdracht kreeg om ‘het vocht te verbergen’. Dit is mogelijk bewijs voor kwade trouw.”

8. Wat als u de woning kocht tijdens een openbare verkoop?

Bij verkopen op gerechtelijk gezag – denk aan een gedwongen verkoop door de rechtbank of een openbare veiling via een notaris – is er geen waarborg voor verborgen gebreken. De koper aanvaardt expliciet dat hij koopt zonder verhaal. “Dit is een aparte juridische context: de redenering is dat de verkoper (vaak een bank of de rechtbank) het pand niet kent zoals een gewone verkoper, en daarom niet kan instaan voor (verborgen) gebreken. Als u een huis op een veiling koopt, verbindt u zich er dus doorgaans toe dat u geen claims voor verborgen gebreken kunt indienen, behalve bij bewezen bedrog.”

9. Wat als u het gebrek pas jaren later ontdekt? Zijn er verjaringstermijnen?

De verjaringstermijn bij verborgen gebreken is complex:

Korte termijn (vervaltermijn)

De rechtsvordering moet worden ingesteld binnen een ‘korte termijn’ na ontdekking. Dit is een vervaltermijn, geen verjaringstermijn.

Lange termijn (verjaringstermijn)

Daarbovenop bestaat er een verjaringstermijn na de eigendomsoverdracht. Ontdekt u pas na 8 jaar een verborgen gebrek, dan heeft u wellicht geen verhaal meer, ook al meldt u het meteen.

Uitzondering: tienjarige aansprakelijkheid

Voor ernstige gebreken bij relatief nieuwe woningen (minder dan 10 jaar oud) kunt u mogelijk de aannemer of architect aanspreken via de tienjarige aansprakelijkheid, zelfs als u de oorspronkelijke verkoper niet meer kunt dagvaarden.

Let op: deze termijnen zijn indicatief. De rechtspraak beoordeelt steeds zaak per zaak.

10. Hoe voorkomt u gedoe en kosten?

Wees alert op verdachte signalen. Denk aan pas geschilderde muren of nieuw behang, ontoegankelijke ruimtes (zolder, kelder), vreemde geuren (schimmel, vocht), meubels strategisch geplaatst tegen muren, verkoper die vragen ontwijkt …

Lees ook :waarop letten als u een woning koopt?

Laat een bouwkundige keuring uitvoeren. Een onafhankelijke expert inspecteert de woning vooraf grondig. Dit is uw beste bescherming.

Bezoek de woning minstens twee keer. Bij verschillende weersomstandigheden. Test alles: verwarming, kranen, stopcontacten, lichtschakelaars, toiletten, deuren, ramen, …

Stel gerichte vragen. Vraag expliciet naar: vocht, lekkages, verwarming, riolering, dak, elektriciteit, eerdere renovaties, verzekeringsclaims, … Doe dit bij voorkeur via mail, zodat u een geschreven verklaring heeft.

Lees de verkoopakte grondig. Besteed aandacht aan exoneratieclausules. Laat deze toelichten door de notaris. Vraag eventueel om aanpassingen.

Documenteer de staat bij oplevering. Maak foto's en video's van alle ruimtes op de dag van de sleuteloverdracht.

11. Heeft het zin om een rechtsbijstandsverzekering te hebben?

Een rechtsbijstandsverzekering kan nuttig zijn bij conflicten over verborgen gebreken. Zo’n verzekering dekt de kosten van juridisch advies, expertises en eventuele procedures, volgens de polisvoorwaarden.

Als u na aankoop van uw huis een verborgen gebrek ontdekt, kunt u uw rechtsbijstandsverzekeraar inschakelen. Een jurist van de verzekeraar zal u adviseren en helpen de verkoper aan te spreken op zijn plichten. Hij kan bijvoorbeeld meehelpen met het sturen van de aangetekende ingebrekestelling, het aanstellen van een expert en het voeren van onderhandelingen.

Veel rechtsbijstandverzekeringen hebben speciale dekkingen voor ‘wonen’ of vastgoedconflicten; zorg dus dat u die module in uw polis heeft als u dit risico wilt afdekken. De verzekering vergoedt doorgaans ook de kosten als er een procedure moet komen: gerechtskosten, expertisekosten, advocatenhonoraria, … binnen de grenzen van de polis.

Op zoek naar de voordeligste hypothecaire lening in de markt?

Bent u momenteel nog volop bezig met het financiële luik van uw zoektocht naar een nieuwe thuis? Hou dan zeker even halt bij Keytrade Bank en ontdek Keyhome, onze online hypothecaire lening, al drie jaar op rij (2023, 2024 en 2025) door Testaankoop verkozen als beste van de test:

• U krijgt onmiddellijk onze beste rentevoet;
• U vermijdt dus wekenlang heen-en-weergeloop tussen banken;
• U geniet de laagste kosten in de markt.

Simuleer meteen uw woonkrediet