Vous envisagez d’investir dans une maison de vacances à titre d’investissement ? 10 points d’attention

Une seconde résidence est plus qu’un endroit où passer une semaine ou un week-end de temps en temps. Avec la bonne préparation, il peut également s’agir d’un investissement intelligent. Découvrez les principaux aspects à prendre en compte pour acheter et louer en toute sérénité en Belgique.

Si vous vous y préparez bien, vous pouvez éviter de nombreux pièges et faire de votre logement de vacances un investissement solide. Cela exige cependant des attentes réalistes et une connaissance des règles. Vous trouverez ci-dessous 10 éléments de base à prendre en compte.

1. Le lieu est déterminant

Cela s’applique également aux logements de vacances. La côte belge et les Ardennes sont prisées par les touristes, mais une ville ou un village pittoresque pourrait également vous séduire. Il est important que l’emplacement soit intéressant pour les locataires et pratique pour vous. L’accessibilité (p. ex. à proximité des autoroutes ou des transports en commun), les équipements à proximité (restaurants, magasins, boulangerie) et la saisonnalité jouent un rôle. Au bord de la mer ou dans les stations de ski, il y a des pics de fréquentation en haute saison et des hivers tranquilles ; une ville ou un environnement forestier peut, quant à lui, attirer des visiteurs tout au long de l’année.

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2. Coût lors de l’achat

En plus du prix d’achat, tenez compte de frais uniques élevés tels que les droits d’enregistrement (12 % en Flandre pour une deuxième habitation, 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles) et les honoraires du notaire (plus les frais d’acte). Les banques exigent généralement que vous financiez vous-même une part importante : pour une seconde résidence, vous devez souvent apporter au moins 20 % de capitaux propres. N’oubliez pas non plus les éventuels frais de rénovation et/ou d’aménagement.

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3. Autorisations et règles d’affectation

Vérifiez si l’immeuble peut servir de résidence de vacances. Un contrat de vente stipule certes que vous devenez propriétaire, mais cela ne signifie pas que vous pouvez immédiatement héberger des touristes dans ce bâtiment. Par exemple, vous ne pouvez pas simplement transformer une maison ordinaire en logements touristiques si cela contrevient aux plans d’urbanisme.

Dans certaines villes, les locations de vacances fréquentes peuvent même être considérées comme un changement d’affectation nécessitant un permis distinct. Renseignez-vous donc auprès de la commune pour connaître les éventuelles restrictions ou exigences en matière de permis. Ainsi, certaines communes en Wallonie n’autorisent qu’un nombre limité de logements de vacances ou appliquent des règles de location à court terme.

Même si vous louez très sporadiquement, vous n’êtes pas dispensé des obligations légales. En Flandre, le Logiesdecreet (Décret Logement) s’applique dès que vous proposez votre habitation au public en tant que logement – que ce soit une fois par an ou de manière continue. Vous devez respecter des normes de base (confort, hygiène, ventilation, sécurité incendie, etc.) et enregistrer officiellement vos logements. Le même principe s’applique en Wallonie, où vous êtes également soumis à des règles et où vous devez enregistrer votre logement. Bruxelles a également sa propre ordonnance pour les hébergements touristiques, comparable aux règles flamandes et wallonnes.

4. Assurances et copropriété

Le logement fait-il partie d’un immeuble à appartements ? Vérifiez le règlement de copropriété : certains syndics interdisent ou limitent les locations Airbnb et les locations de vacances dans leur immeuble. Demandez si l’assurance commune du bâtiment couvre également les dommages causés par les locataires.

Quoi qu’il en soit, vous voudrez souscrire une assurance incendie (obligatoire en Flandre et en Wallonie). En Flandre, Toerisme Vlaanderen exige en outre que vous souscriviez une assurance responsabilité civile.

Pensez également à une éventuelle assurance mobilier pour couvrir vos meubles et équipements contre le vol ou le vandalisme. Cette assurance n’est pas obligatoire, mais conseillée si vous avez un logement de vacances joliment aménagé.

5. Organisation pratique : gérer soi-même ou sous-traiter ?

Réfléchissez à l’avance à la manière dont vous allez aborder la location. Allez-vous vous occuper vous-même des annonces, des réservations, de la remise des clés, du nettoyage et être le point de contact pour vos hôtes ? Si oui, sachez que cela implique beaucoup de travail administratif et de temps.

Certains propriétaires font appel à un bureau de location local ou à un property manager qui règle la location de A à Z moyennant paiement. Cela réduit évidemment un peu vos revenus, mais vous évite beaucoup de travail.

Vous travaillez via des plateformes de location ? Elles simplifient la recherche de locataires, mais imposent également leurs propres conditions et commissions. Notez aussi que des restrictions spécifiques s’appliquent à la location via de telles plateformes dans certaines villes ou communes.

6. Taxes locales, précompte immobilier et taxe sur les résidences secondaires

Outre l’inscription auprès des autorités régionales, vous devez également tenir compte des formalités locales dès que vous recevez effectivement des hôtes. De nombreuses villes et communes appliquent une taxe de séjour (une petite contribution par nuitée ou par séjour) que vous devez percevoir et reverser en tant que propriétaire.

N’oubliez pas non plus que vous devez payer chaque année un précompte immobilier et souvent une taxe communale sur les résidences secondaires. Cette taxe varie d’une commune à l’autre et peut s’élever à quelques centaines, voire des milliers d’euros par an.

7. Protégez votre propre environnement de vie

Un logement de vacances peut représenter une source de nuisances pour les riverains (va-et-vient de visiteurs, présence accrue, problèmes de stationnement). Renseignez-vous donc, avant l’achat, sur l’attitude des voisins à l’égard de la location touristique. La dernière chose que vous voulez est un conflit de voisinage ou des plaintes. Soyez également clair vis-à-vis de vos locataires : rédigez un règlement avec des règles d’ordre intérieur.

Enfin, demandez toujours une garantie à vos locataires (via la plateforme ou directement) afin de pouvoir récupérer d’éventuels dommages. Bien que la plupart des vacanciers gèrent correctement votre bien, il n’est pas superflu d’être couvert financièrement au cas où quelque chose serait cassé ou se perdrait.

8. Traitement fiscal des revenus locatifs

La location d’une maison de vacances peut avoir des conséquences fiscales qui semblent assez complexes en tant que particulier. Il faut identifier la nature des revenus : sont-ils immobiliers, mobiliers, divers ou professionnels ?

> Revenus immobiliers : la location du bien immobilier

Les revenus de la location d’une maison de vacances ne sont généralement pas imposés à l’impôt des personnes physiques sur le revenu locatif réel. En cas de location à des particuliers pour un usage privé, l’administration fiscale se base sur le revenu cadastral (RC) comme référence. Il s’agit d’un revenu fictif attribué à l’habitation. Concrètement, vous indiquez dans votre déclaration le RC non indexé de votre deuxième résidence, sur lequel vos revenus immobiliers imposables sont calculés en l’indexant et en le majorant de 40 %. Cela revient à un montant généralement bien inférieur au loyer réel que vous percevez.

> Revenus mobiliers : la location du mobilier

Si vous louez la maison de vacances meublée, le fisc considère une partie du loyer perçu comme des revenus mobiliers, à savoir les meubles et le matériel ménager. Vous devez donc attribuer un pourcentage du loyer à la location mobilière et le déclarer séparément, indépendamment des revenus immobiliers.

Souvent, une ventilation forfaitaire est utilisée à cet effet : 60 % du loyer total sont considérés comme des loyers immobiliers et 40 %, comme des loyers mobiliers, sauf si vous prouvez vous-même d’autres proportions. Vous êtes redevable d’un précompte mobilier de 30 % sur la partie mobilière du loyer. Heureusement, la loi prévoit pour la partie mobilière une déduction forfaitaire de 50 % avant l’application des 30 %, ce qui se traduit par une imposition effective de 15 % sur l’ensemble de la partie mobilière.

> Services complémentaires : revenus divers

Offrez-vous des services supplémentaires en plus de la simple location de l’habitation ? Pensez au petit-déjeuner, au nettoyage régulier pendant le séjour, à la location de vélos, aux excursions guidées, etc. Dès que de tels services supplémentaires sont fournis, le fisc considère l’ensemble des revenus (loyer + services) comme des revenus professionnels (activité indépendante). Cependant, pour les bailleurs à petite échelle qui n’offrent des services supplémentaires que de temps en temps, il existe un traitement plus souple : en cas de location purement occasionnelle ou unique avec services supplémentaires, le fisc accepte que les revenus de ces services soient imposés comme « revenus divers » à 33 %, après déduction des frais prouvés.

Revenus professionnels : quand êtes-vous considéré comme un professionnel ?

Plus vous louez de manière fréquente et intensive, plus il est probable que le fisc considère votre activité comme une véritable source de revenus professionnels plutôt que comme une simple location privée. Il est question de revenus professionnels si vous exercez l’exploitation de votre logement de vacances fréquemment, régulièrement, avec une intention commerciale et une organisation. La loi ne fixe pas de critères stricts à cet égard ; il s’agit d’une question de fait qui est examinée au cas par cas. Une indication est que vous gérez clairement la location comme une entreprise : vous avez un site web distinct, vous faites de la publicité, vous avez plusieurs logements de vacances, vous proposez des services similaires à ceux d’un hôtel, etc.

Si les revenus sont considérés comme professionnels, l’ensemble de vos revenus locatifs relèvent de la catégorie des revenus professionnels, et ne sont donc plus répartis en revenus immobiliers, mobiliers ou divers. Le montant total est alors ajouté à vos autres revenus professionnels et imposé progressivement. En revanche, vous pouvez également déduire tous les frais réels liés à votre location. Mais attention : si les revenus deviennent intégralement professionnels, vous devrez probablement payer des cotisations sociales sur ces revenus et remplir des obligations administratives (inscription en tant qu’indépendant avec un numéro d’entreprise, déclarations de TVA périodiques si vous êtes assujetti à la TVA, etc.).

9. Obligation de TVA en cas de location touristique

En Belgique, la location de biens immobiliers est en principe une activité exonérée de TVA. Par exemple, si vous louez un appartement à une famille pour une longue durée, aucune TVA n’est appliquée.

Cependant, si vous proposez des hébergements meublés à des clients pour un séjour de moins de trois mois et que vous fournissez au moins l’un des trois services spécifiques (accueil physique des clients, fourniture de linge de lit et de bain ou petit-déjeuner quotidien), la loi considère cela comme une activité soumise à la TVA.

Si vous louez chaque fois votre maison de vacances pour des semaines ou des week-ends et que vous êtes vous-même (ou quelqu’un en votre nom) présent pour accueillir les invités, que vous préparez vos draps et serviettes et/ou que vous proposez un petit-déjeuner, vous devez en principe imputer la TVA sur la location.

Dans ce cas, vous devez vous inscrire en tant qu’assujetti à la TVA et introduire des déclarations de TVA périodiques. La bonne nouvelle, c’est que les prestations d’hébergement relèvent du taux de TVA réduit de 6 %. Ce taux s’applique à la location de chambres ou d’habitations meublées, petit-déjeuner éventuel compris. D’autres extras ont leur propre taux : par exemple, la location de vélos est soumise à 21 % de TVA. Cela nécessite donc une certaine subdivision comptable si vous proposez de tels services.

10. Risques importants d’une seconde résidence

• Inoccupation et rendements variables. Un logement de vacances n’est pas nécessairement une mine d’or qui génère des revenus 365 jours par an. Il risque d’être inoccupé pendant les périodes moins touristiques. Prenez cela en compte dans votre planification financière : vous devrez peut-être être en mesure de faire face à quelques mois sans revenus locatifs, tandis que vous devez continuer à payer vos charges fixes.
• Dommages et usure. Lorsque les gens sont en vacances, des incidents peuvent toujours arriver. Les locataires peuvent accidentellement causer des dommages : d’une fenêtre cassée ou d’une tache de vin sur le canapé à des incidents plus graves comme des dégâts des eaux ou des incendies. Même en cas d’utilisation soigneuse, l’usure est accélérée. Vous pouvez récupérer les dommages via la garantie si le locataire est clairement en faute, mais l’usure normale est à votre charge.
• Charge administrative et complexité. Comme vous l’avez constaté, cela implique beaucoup de paperasserie et de réglementation. Tout le monde n’a pas envie de remplir des formulaires ou de conserver des reçus pour la déclaration fiscale chaque trimestre. Si vous gérez plusieurs logements, cette charge est doublée ou triplée. La législation évolue également : ce qui s’applique aujourd’hui peut changer d’ici quelques années.
• Incertitudes juridiques et sociales. La popularité de plateformes comme Airbnb a également un revers : dans certaines villes, une pression s’exerce pour réglementer plus strictement les locations de vacances en raison de leur impact sur le marché immobilier. Il n’est pas exclu que des quotas plus stricts soient prévus à l’avenir, ou que la location temporaire soit interdite dans certains quartiers pour éviter les nuisances.
• Fluctuations de valeur de l’immobilier. Enfin, il y a le risque d’investissement lui-même : les prix de l’immobilier peuvent augmenter, mais aussi diminuer. Vous espérez peut-être une belle plus-value à long terme, mais rien ne garantit que cette tendance se maintiendra.

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L’achat et la location d’une résidence secondaire peuvent représenter un excellent investissement, offrant à la fois un usage personnel pour les vacances et un revenu locatif. La Belgique a beaucoup à offrir à ceux qui rêvent d’un endroit pour s’échapper de la routine quotidienne. Avec le bon choix d’emplacement et une approche réfléchie, vous pouvez faire de votre logement de vacances un bien de valeur qui se rentabilise.

Veillez toutefois à bien connaître les règles et obligations en vigueur. N’hésitez pas à vous faire assister par un comptable, un notaire et/ou un fiscaliste. Leurs conseils peuvent éviter de nombreux problèmes.

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