Coronablog Geert Van Herck: Vastgoed levert opnieuw geen diversificatiebonus op

Vandaag kijken we even naar de beursprestaties van de Europese vastgoedsector. Een veel gehoorde stelling is dat vastgoed mooie diversificatiemogelijkheden biedt in onzekere of moeilijkere beurstijden. Het wordt immers aanzien als een tastbaar actief dat voorspelbare inkomsten - maandelijkse huurgelden - oplevert. Maar is dat wel zo?

Helaas niet. Ook deze “beurswijsheid” gaat de figuurlijke prullenmand in. Onderstaande grafiek vertelt ons dat de sectorindex van het Europese vastgoed een serieuze correctie onderging in februari en maart. Dat was er één van maar liefst 30% à 40%. Wat daarna volgde in de afgelopen weken, was een eerder zwak horizontaal herstel.

Kortom, beleggers die een stukje van hun portefeuille naar vastgoed diversifieerden, waren (en zijn) eraan voor de moeite. Ook in de financiële crisis van 2007 – 2009 vond u hetzelfde patroon terug.

Grafiek1: STOXX Europe 600 Real Estate index

Bron: Bigcharts

Hoe verklaren we deze tegenvallende prestatie?

Om hierop een antwoord te geven, kijkt u best even mee naar de belangrijkste aandelen uit deze index. Samen goed voor 2/3 van de index zijn dat vooral Duitse, Engelse en Franse namen waarvan het merendeel actief is in verhuur van kantoren en opslagruimtes.

Het uitbreken van de coronacrisis leidde tot een abrupte stop van de economische activiteiten. Industriële bedrijven legden hun productie stil, winkels gingen dicht en in de pers doken berichten op van winkelketens die hun huurgelden enkele maanden niet wensten te betalen. Dat zond een schokgolf door de vastgoedsector, want vele ondernemingen in deze sector halen net hun inkomsten uit shoppingcentra of magazijnverhuur.

Zelfs de verhuurders van kantoorgebouwen bleven niet gespaard. De coronacrisis lijkt nu aan te tonen dat telewerk voor heel wat bedrijven geen onoverkomelijk probleem mag zijn, wat er zou toe kunnen leiden dat grote ondernemingen in de toekomst substantieel minder kantoorruimte gaan huren. Zoals u weet, anticiperen beleggers vooral op die toekomst. En dat die er één zou kunnen zijn met een “slankere” vastgoedsector verklaart allicht waarom beleggers massaal aandelen uit deze sector hebben verkocht.

Tabel 1 : belangrijkste posities in de STOXX Europe 600 Real Estate index

Bron: STOXX Europe

Onze conclusie

Beursgenoteerd vastgoed leverde ook in de meest recente beurscorrectie geen diversificatiebonus op. De belangrijkste reden hiervoor is dat beleggers niet meer zo zeker van hun stuk zijn en wellicht vrezen dat de sector het heel erg moeilijk zal hebben om de traditionele cashflows ook in de toekomst op peil te houden.